广州万科云城米酷项目考察报告

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1、万科云城米酷考察报告编制：运营管理部时间：2016年10月目录1基本概况2产品类型3产品分析4产品亮点5产品劣势6借鉴建议项目区位万科云城项目位于天河区东北部的天河智慧城，是广州市最新规划的九大新城之一。万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企业3年内进驻。天河智慧城华观路以南、高唐路以东，属于万科云城二期，其西北方向就是已开盘的万科云，即是万科云城一期。万科云城项目集聚了华南理工大学、华南师范大学、华南农业大学等多家广州知名高等院校。万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华项目二期南快速，21号地铁在建项目东

2、南边设智慧城站（2016年12月开通，最晚2017年年初开通，6站即可到达珠江新城）离项目约8分钟步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。项目一期整体上，万科云城项目发展潜力巨大。一期：万科云城一期：万科云城建筑信息写字楼A产权年限40年（商业用地）公寓占地面积2.8万㎡CB写字楼建筑面积8.3万㎡平层复式55—76㎡户型（1层底商，2－8层LOFT，9层平层）万科自持写字楼装修情况精装修D1、约60㎡4.5米层高的【云soho】公寓；2、130-400㎡的【九立方】创意办公空间；楼层状况3、万科自持的3.6米层高的标准小面积【云平方】写字楼产品。总户数711（公寓342户）代理商广

3、州市合富置业房地产有限公司物业信息容积率3.0绿化率30%物业公司广州万科物业有限公司停车位681个目录1基本概况2产品类型3产品分析4产品亮点5产品劣势6借鉴建议万科云城——云SOHO（公寓）云SOHO居住空间万科云城——九立方（写字楼）万科云城——售价二期：万科米酷建筑信息产权年限40年占地面积12万㎡建筑面积47万㎡平层复式13—35㎡，1层底商，C1栋（12层）、C2户型栋（12层）LOFT，C3（17层）、C5（18层）平层C4栋已有客户商议购买整栋C3栋在售装修情况精装修1、平层公寓：13㎡/18㎡/25㎡；楼层状况2、LOFT：25㎡、35㎡总户数5584户C5栋在售代理

4、商广州市合富置业房地产有限公司物业信息容积率3.9绿化率35%C1栋在售C2栋已卖完物业公司广州万科物业有限公司停车位1249个，加上还未确定是租是售，总共二千多二期：万科米酷二期：万科米酷二期：万科米酷25㎡复式25㎡复式二期：万科米酷35㎡复式35㎡复式万科米酷——售价万科云城米酷——售价目录1基本概况2产品类型3产品分析4产品亮点5产品劣势6借鉴建议万科云城米酷——户型分析目录1基本概况2产品类型3产品分析4产品亮点5产品劣势6借鉴建议项目亮点•万科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面积打造出卧室、客厅、设计前沿厨房和卫生间样样俱全的居室生活体验。项目亮点•对于收入不高或创业初期的青

5、年人来讲，只需花住宅一半的价格小公寓就可以实现住房梦；可将很多年轻人从租房生活中解脱出来，逃低总价离城中村。项目亮点•“飘浮的地平线”概念：将产品的顶层全部打通，在屋顶形成一飘浮的地平线个环形商务休闲空间，包括屋顶花园、慢跑道、开心农场、露天电影，甚至可以在屋顶办聚会PARTY，提供给所有业主免费使用。项目亮点•地块周边的交通便利，临广园快速路、沈海高速、华南快速，交通条件21号地铁在建项目东南边设智慧城站离项目约8分钟步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。项目亮点•万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府智慧园在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有150

6、0余家企核心区业3年内进驻。重点发展物联网、云计算、电子商务、信息服务等智慧产业。项目亮点信息透明•该项目已将红线内不利因素和红线外不利因素已标明。目录1基本概况2产品类型3产品分析4产品亮点5产品劣势6借鉴建议产品劣势一期邻近•一期公寓邻近黄博凌塘城中村，环境、治安较差；城中村产品劣势水电•商业用水、电、管理费都比住宅类高出许多；管理费高产品劣势户数太多•每层住户太多，电梯太少；目录1基本概况2产品类型3产品分析4产品亮点5产品劣势6借鉴建议借鉴建议•万科项目案名比较出彩，云城（科技、大数据）、米酷（年轻、项目案名时尚、动感、精巧），整体上口，对青年较有吸引力；一个好的案名对项目销售

7、至关重要；九立方A云SOHOCB九立方云平方D借鉴建议•单身群体或创业初期的事业青年，定位精准，与案名贴切；精确产品定位的定位便于找出客户群体；借鉴建议•平层18㎡，复式25㎡；面积小、总价低，无论是自住还是投资，户型设计都相对容易入手；假设华南城项目售价较有竞争力，可考虑平层25㎡，复式35㎡；借鉴建议•万科项目售价是售价，返租是返租，两者独立分开，每月单独给返租形式予返租的模式较好，且不是所有类型都返租；借鉴建议规避返租•万科项目整体委托白