土地确权登记实务土地登记办法

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1、土地确权登记实务二〇一二年十月二十六日基本情况介绍一《办法》起草背景二《办法》起草原则《土地登记办法》《办法》起草背景贯彻落实《物权法》的需要《物权法》确定了包括土地登记在内的不动产登记的基本制度，对物权公示原则、不动产登记、登记赔偿等作了规定，对土地登记程序、方法等提出了新的要求。提升现行土地登记规范性文件法律层级的需要近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，土地资产价值日益显化，对土地财产权益的保护提上了较为急迫的日程。原《土地登记规则》本身需要修改完善《土地登记规则》由原国家土地管理局1989年颁布实施，1995年修订；社会经济发展对保护土地物权的要求越来越高，《土地

2、登记规则》的部分条款已不能适应当前工作的需要。《办法》起草原则依法的原则严格依据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》等一系列法律法规制定，删除了与《物权法》规定不一致的条款。连续性原则完善创新的原则促进统一登记的原则促进了以土地为基础，以国土资源部门为登记机关的不动产统一登记制度的建立。将国有农用地使用权、集体农用地使用权纳入了调整范围,在部门规章范畴尽可能体现统一登记的原则。《办法》主要框架《土地登记办法》共10章、78条，主要规定了土地登记的一般程序，总登记，初始登记，变更登记，注销登记、其他登记等内容。土地登记的基本概念明确了土地登

3、记的定义土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。定义包括了三层含义一是明确了登记的土地权利范围。二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿加以记录、记载，不含强制性。三是土地登记是土地权利的公示行为。登记是物权公示的手段，如此定义强化了土地登记的民事色彩。土地登记的基本概念（续1）扩展了宗地的概念外延什么是宗地，《土地登记规则》中没有明确的规定。《城镇地籍调查规程》以及有关地籍调查的书籍一般将宗地定义为土地权属界址线所封闭包围的地块，根据这一定义，宗地只是一个平

4、面的概念。《土地登记办法》第五条第二款规定，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。宗地不再仅仅是一个两维的平面概念，而是一个三维的空间概念了。土地登记的基本概念（续2）（三）对土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记的概念进行了调整和明确一是土地总登记。在《土地登记规则》中，初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。《土地登记办法》将一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记明确定义为仅指土地总登记，而不再指初始登记。二是初始土地登记。在《土地登记规则》中，初始土地登记等同于土地总登记。但是在《土地登记办法》

5、中，初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。即以前的设定登记。土地登记的基本概念（续3）三是变更土地登记。在《土地登记规则》中，变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。但《土地登记办法》将变更登记仅局限于因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名及名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，概念的内涵大大缩小。四是注销土地登记。《土地登记规则》中没有对注销登记作出明确定义，《土地登记办法》将注销登记定义为因土地权利的消

6、灭等而进行的登记。土地登记的基本原则依法登记的原则土地登记依据的是现行的法律、法规和政策。登记申请人、登记机构以及登记效力都必须依据法律的规定。属地登记的原则一是土地登记机关应当统一；二是土地登记资料应当保持完整。土地登记的基本原则（续）依申请登记的原则重视土地登记的民事保护和物权公示的作用；明确规定了土地登记依申请的原则；删除了《土地登记规则》中对当事人土地登记申请时限的规定。明确土地登记是当事人保护自己权利的手段。土地权利保护的原则明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；规定县级以上人民政府

7、国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。土地登记的效力过去，土地登记更多地被看作是行政管理的一种手段。土地登记在民事方面的保护土地产权、维护交易安全、产生公示公信效力等方面的作用没有得到充分的发挥。《物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《土地登记办法》在贯彻落实《物权法》的基础上，突出了土地登记对土地权利的保护，强化了土地登记的民事作用，进一步明确了土