设计阶段成本优化作业指引

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1、设计阶段成本优化作业指引编制日期审核日期批准日期第17页共17页流程目的为提升产品竞争力，指导成本优化工作，合理控制成本。一、适用范围适用于各项目设计阶段优化与成本反馈工作。二、职责12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1231233.1成本监控中心1718192020.12.2122232424.1242526272828.12930313232.156788.15.6.7.8.8.1.56788.1563.1.1协助总工室推行标准

2、化设计工作，确定各类型项目的建造标准，审核核算部门编制的各阶段成本测算并根据测算结果提出优化建议；3.1.2根据经审批的设计成果，编制下一阶段的成本控制目标及控制建议。3.2地区公司核算部3.2.1负责设计阶段成本优化工作；编制各项目各阶段的成本测算（含装标测算）。3.3设计管理部/总工室3.3.1推行标准化设计工作，会同销售策划部、工程部、成本监控中心、核算中心等部门确定各类型项目的建造标准；3.3.2负责围绕项目成本预控目标、成本控制建议展开设计以及施工阶段的设计管理及优化。。3.3.3提供设计各阶段成果（包括电子版）给核

3、算中心（含地区核算部）以进行成本测算。第17页共17页关键活动描述1122.1推行标准化设计总工室和成本监控中心根据以往经验，制定出各类型产品（住宅、写字楼、酒店等）的建造标准、含量指标、成本控制目标等。2.2设计前期成本控制要点12344.14.24.2.1设计前期阶段，核算部与开发中心（部）、设计管理部/总工室、销售策划部整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）、项目定位三方面信息。1)政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如附件《政府规划要点设计指标》数据；2)土地属性：通过勘查现场，对土地属性信息进行分析，编制《土地

4、属性信息统计分析表》；3)项目定位：通过询问销售策划部、设计管理部/总工室，清楚了解项目市场定位，产品组成，得出产品组成表。4.2.2以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是:1)场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用；2)车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售；3)外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成2.3概念、规划设计阶段成

5、本控制重点4.34.3.1建筑、结构方面：1)设计前，核算部同设计管理部/总工室、销售策划部一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。2)结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。3)核算部应就土地价值与建筑产品的组合向设计管理部/总工室、销售策划部提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）。4.3.2路网布置：道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提

6、下：第17页共17页1)路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）。2)优化出入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本)。3)道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）。1.1.1停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）：1)土地利用Ø地面露天车位最大化Ø地面停车按照最大边线原则布置2)停车方式Ø车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大；Ø车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地

7、下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。3)停车位体形控制：Ø高度Ø单独车位面积。4)车库设置Ø车库宜集中设置，减少建造成本Ø机械车位及地下车库高度预留。5)车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大项目,车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。.1.1.2控制不可销售的公建及配套建设面积：1)不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。2)提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性,注意提醒设计国家有了新的建筑面积计算规范,偷面积

8、而招致的政策风险需要注意避免。3)通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。1.1.3综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。1.1.4应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高：第17页共17页1)“因地