试论房地产法律问题研究

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1、word格式论文试论房地产法律问题研究　　论文摘要：社会主义市场经济的发展，离不开城市化建设，城市的发展必将进行新城区拓展及旧城区改造，也就必然会涉及房屋拆迁问题。近年来，我国房屋拆迁纠纷逐年增多，且有激化迹象。而根本原因在于我国对房屋拆迁的法律性质没有进行相应明确的界定，立法对于房屋拆迁的规范存在一定的缺陷，造成了不和谐的一面，本文主要浅析城市房屋拆迁中依据拆迁目的不同，分为公共利益与非公共利益拆迁的相关法律问题，以此期望对完善我国城市房屋拆迁制度提供一定的帮助和建议。　　论文关键词：城市房屋拆迁公共利益补偿强制拆迁纠纷解决机制　　一、引

2、言word格式论文　　自我们国家城市与乡镇住房制度改革措施实践以后，改善居民住房资源的方法和模式也已经发生改变，社会主义市场机制在当中起着不可或缺的作用。自90年代以来，随着旧城区的改造、城市的扩建工程大步实施，使得我国大范围的城区房屋拆迁随之而来。旧房屋拆迁是一个权利和资源重新整合和配置的过程，拆迁户对于“拆”将承担着一定的风险，而“迁”对多方主体来说也就是博弈。而中低收入家庭是具有弱势性的一方，在博弈当中不可避免地会承担更多的社会风险。着力研究拆迁方面的法律问题，能帮助弱势群体保障自己的有效合法权益，继而构建我国特色社会主义和谐社会。　

3、　二、我国房屋拆迁中的现实状况　　(一)我国的土地征收的法律依据　　2004年以前，我国法律没有对“征用”和“征收”进行区别，统称“征用”。从现实内容看，《土地管理法》既规定了公民集体所有的土地“征用”为国有土地的情形，本质上是征收；还规定了征收临时用地的情况，本质上是征用。2004年十届全国人大二次会议审议并通过了宪法修正案，并将第十条第三款修订为：“国家为满足公共利益的需求，可依照法规对土地实行征用或者征收并给予补偿。”首次在宪法中明确提出了私有财产权与补偿的概念，明确了征用和征收两种土地流转方式，为日后农村土地征收及补偿制度的进一步建

4、立和完善提供了宪法上的法理依据。8月28日，我国《土地管理法》也对相应的条款作了同样修订，我国对于土地征收及补偿制度得到逐步完善。包含两种类型：一是征收土地的所有权，农村集体土地征为国有。我国《土地管理法》第二条规定：“word格式论文国家为了公共利益的需要，可依法对集体所有土地布示征用。”　　（二）当前我国的土地征收的实际情况　　1．公共利益的界限不够清晰，部分占地不归属于公共利益需要。土地征用是政府、国家为了公益目的而抵偿取得个人土地与非国有土地的行为，行政征用权的行使仅限制于公益目的，虽然《土地管理法》《宪法》《物权法》规定国家为了公

5、共利益的需要，可依据法规对土地实施征用。但却没有明确什么是公共利益，怎样确定公共利益。这就致使国家的土地征收权实际上存在不受限制的情况，造成了部分权力滥用。据调查在我国现有的征地中80%以上的征地都是基于商业利益的需要而进行的而非公共利益，一些地方在片面追求经济发展和“政绩工程”的促使下，滥用土地，把大量的农用地转化为城市用地和工业用地，造成了土地资源的严重浪费。　　2．我国部分地区土地征收程序不够规范。片面的追求政绩，以及部分地方领导过分追求经济利益，加上土地征收属于政府行政职能并具有强制的特性，部分地方政府在征收土地的时候没有完全依据更

6、是完全没有依据法律规定的程序和权限。而且在发生纠纷后部分地方政府组织人员进行截访，而部分地方法院对于被拆迁的农民起诉以各种借口推脱或者不予立案受理及裁定。导致失地的被拆迁农民的合法权益受到侵犯后连最少的司法救济权也不能及时得到保障。此类行为对构建和谐社会起负面作用。word格式论文　　3．征地补偿标准低和补偿对象的不一致，地方政府截留了征地补偿款项。征收土地补偿的标准须按照《土地管理法》的规定来实际执行，征用农民耕地的补偿费用包含安置补助费、地上附着物补偿费、土地补偿费和青苗补偿费。作为征地补偿的主要构成部分安置补助费、土地补偿费均是按照土

7、地年平均生产值的倍数来落实的，而不是根据部分地方政府和农民协商或依“市价”补偿。　　在现有我国土地征收过程中，农村集体土地的征用其对象直接为土地，法律明确规定为土地征用，农作物等作为土地的附着物来一起征收，而在城市的国有土地征用中，其对象是房屋，是以拆迁的形式表现的。但这种形式上的差别，并不能更改其土地征收的实质属性，依据为：(1)拆迁房屋的根本目的是获取该房屋所占有的土地。(2)在对拆迁房屋的问题中，其主要是是补偿的费用，拆迁中的矛盾大多数是由于土地补偿费用纠纷引起。所以，土地征收是我国城市房屋拆迁的实质所在，只是此本质被房屋拆迁的形式而

8、隐藏起来罢了。　　三、我国现有法律对于现实拆迁问题的分析　　在过去的房屋拆迁管理工作过程中，其主要政策是依据国务院在1991年颁布实施的《拆迁条例》。在此基础之上，根据各地区的实