房地产贷款的法律问题研究

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1、房地产贷款的法律问题研究按照第二部分的格式排版。字体：宋体，数字为TimesNewRoman,1&5磅，段前段后均为0.标题1、标题2、标题3字体与大小不同。2.我国房地产贷款首付与利率的法律问题研究2.1引题——美国次贷危机的教训2008年美国次级贷款最终导致一场影响全球的金融危机，这场危机的根源是美国各人金融机构为了追求自身利益而违背了金融学的基本原理和相关监管法律的基本要求。2001年开始，美国的投资银行、商业银行等开始向信用记录并不好的购房者提供零首付的按揭贷款，以为众多美国购房者提供便利。然降低贷款的首付

2、门槛，降低贷款的利息和其他成木，降低对贷款人的信用要求，并没冇降低房地产本身固冇的风险。风险対于资产是一个固定特征，永远不会改变。美国次贷危机也很好的反映出我国房贷市场存在的问题，丿丿J來我国的房贷首付与利率都是由政府以文件的形式决定的，不是市场形成的价格。近儿年來，屮国的房地产市场飞速发展，在发展的过程中，各种问题与风险隐患也是迭出不穷。在现阶段的中国，更多的仍是在探索中解决问题，不断前行。下而将简单介绍关于我国房地产贷款首付与利率的法律问题研究。2.2我国房贷首付利率及还款细则1995年8月中国人民银行颁布了《

3、商业银行自营住房贷款管理暂行办法》。银行要求有提供双巫保证即抵押（质押）担保与保证担保，并冃最高期限为10年，还要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30%,存款期限必须在半年以上。从这可以看出当时对住房抵押的条件要求比较严格。2003年6月13B,为了调控过高的房价，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别粟或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适

4、当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。2006年6月，为了抵制过高的房价，政府又出台了新的房贷政策，「卩请第1套住房贷款H购房套型而积超出90平方米的，银行将对其执行最低30%的首付款比例；中请第2套房房贷的个人，不论其购房面积人小，银行将统一•执行最低30%的首付款比例。而2008年10月份，由于受国际金融危机冲击，我国房地产销售量人幅下滑为拯救房市，中国人民银行乂出台政策商业性个人住房贷款利率下浮幅度调低至70%,最低首付款比例调整为20%o个人住房公积金贷款各档利率分别

5、下调0.27个百分点。长期以来我国的银行对于住房按揭贷款的首付及利率是行政性决定的，而不是由市场化机制决定的。这种方式看似安全，实质上对于资本市场发展没有益处。2.3房地产贷款首付以下例证明。如果某套新住房现在的出售价格为100万元，根据冃前情况按20%的首付比例，客户可以首付20力元，其余的80力向银行申请10年期等额还款的按揭贷款。10年期的贷款，对于发放贷款的银行来讲，10年期的房贷第一年风险最大，最后一年风险最小。因为最后一年的时候，贷款买房者已经述了92万元，述剩余了8万元没有还清，他只要再支付8万元就能

6、完全获得该房产。如果在第一年里，房产价格暴跌超过了20%,客户就会考虑违约而让银行收走房产，这比仍然持有该房产损失更小，2009年初发生在我国一•些地区的业主退房事件也从某些方面间接说明了这一情况。由上述例子可以看出，房地产贷款的首付比例越高，客户违约的可能性就会越低，银行的资产也就和应的越安全。然而我国U前的首付比例是20%,如果房价的波动幅度过人，这一比例也是不安全的。2.4房地产贷款的浮动利率与固定利率根据我国1996年制定的《贷款通则》，贷款人可选择的只有浮动利率。而个人住房贷款是一种中长期贷款,其利率是按

7、年度调整的浮动利率,随着经济形势的变化而变化，包括未来房价走势、物价走势，都不是固定不变的。《个人住房贷款管理办法》也规定，对于贷款期限在1年以上的抵押贷款，当法定利率调整时，在下一年初开始，按照相应利率档次执行新的利率政策。浮动利率房贷有其明显的好处，主要体现在银行利率走势下降的时候，房贷利率也会跟着下降，同样，利率上升周期时，还贷额增加，弊端就显现出来。例如客户违约、提前还贷等，给银行造成了比较人的损失。在中国冃前这个市场行情变化多端、利率不稳定、通货膨胀率居高不卜•的情况下，显然浮动利率贷款的规定是不利于广大

8、消费者的，同时凹给银行带来上述麻烦。2005年8月15日，央行公布《2004中国房地产金融报告》。《报告》中明确写明“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”。央行的这一决定为固定利率房贷的推出扫除了政策障碍。rfuZ前，建设银行、浦东发展银彳亍和光人银行3家银行的固定利率房贷中请已获得中国人民银行批准，正等待银监会批复，其他各大商业银行也都在积极筹备