房地产大盘规划与营销.doc

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1、房地产大盘规划与营销房地产大盘规划与营销作者：佚名时间：2008-5-22浏览量：　　房地产大盘的规划与营销　　古人云：“治大国若烹小鲜”。开发大盘也是同样道理。棋错一着满盘输，稍一不慎就铸成难以想象的后果。过去讲小盘容易做成精品，现在要求大盘也要做精品，从实践来看，确实有一批大盘已经做成了精品，证明成熟的开发商是有能力驾驭大盘项目的。　　房地产大盘规划与营销房地产大盘规划与营销作者：佚名时间：2008-5-22浏览量：　　房地产大盘的规划与营销　　古人云：“治大国若烹小鲜”。开发大盘也是同样道理。棋错一着满盘输，稍一不慎就铸成难以想象的

2、后果。过去讲小盘容易做成精品，现在要求大盘也要做精品，从实践来看，确实有一批大盘已经做成了精品，证明成熟的开发商是有能力驾驭大盘项目的。　　房地产大盘规划与营销房地产大盘规划与营销作者：佚名时间：2008-5-22浏览量：　　房地产大盘的规划与营销　　古人云：“治大国若烹小鲜”。开发大盘也是同样道理。棋错一着满盘输，稍一不慎就铸成难以想象的后果。过去讲小盘容易做成精品，现在要求大盘也要做精品，从实践来看，确实有一批大盘已经做成了精品，证明成熟的开发商是有能力驾驭大盘项目的。　　（一）关于开发周期：大盘的开发周期不宜拖得过长，一般分为三到四

3、期开发，控制在6~8年完成（从实际动工开始）。周期拖得太长有个法律问题没法解决。深圳航空城买地之后10年才入住，业主购房的使用年限只剩60年甚至不足60年，如果业主打官司起诉，开发商就很麻烦。每期之间有交叉，不必非要一期入住才做二期。第一期的开发量不宜太大，有投石问路的意思。第一期开发时就要开始营造环境，千万不要等到楼房全部建好才去做环境。大盘项目是依靠整体环境、整体素质来卖房子，最佳的开盘点是一期成现房的时候、环境也初步显出规模的时候。大盘项目最重要的是造势，即开盘之初迅速聚拢人气，如果人气不足，形不成局部热点，后续销售就会勉为其难。而

4、要想聚人气、造声势，最好先压盘，不急于在项目封顶、外立面显露之前就卖。要让客户第一眼的印象就是对整体环境的一种震撼性印象，一下抓住他，再配合其它营销技巧，促成第一批客户的迅速成交。造势完成之后，下来的工作都是借势而已。　　（二）关于规划布局：大盘的布局首先肯定采用组团式，毫无疑问。各组团内部又采取什么形式？以前我们曾经激烈反对行列式，认为是违反人性的，称之为兵营式排列。但是现在经过几年的实践，最终使我们重新认识行列式布局。中盘（一般指七、八栋、十几栋楼房）可以采用散点式、开放式、向心式、围合式，小盘（一般指两、三栋、四、五栋楼房）更是在布

5、局上可以精致一些，随心所欲一些，但大盘则不同，它要在布局的整齐上显出规模来，才能给人留下深刻印象。祈福新村在这方面是一个成功的范例，它的各组团内部基本上是横平竖直的兵营式排列，从一街、二街一直排到二十五街、二十八街。7000亩地的超级大盘令人叹为观止，真正是一个卫星城的感觉。光是中巴、大巴车站，让人就感到是一座城市的长途汽车站的印象。上百辆大巴、中巴，规模宏大。开汽车在小区内部转一圈，要走几十分钟，确实是造城运动。而另一个著名大盘虽然营销很成功，但规划布局方面就不敢恭维，一期项目的不规则围合造成很多东西向的房间，而且让人置身其间整体感觉是

6、乱，找不着北，楼房排列横七竖八，支楞八翘，开发商完全是用做小盘的思维方式和经验在做大盘。1200亩地的项目，如果后面二期、三期也这样布局混乱，将来整体完成之后，将会是多么散乱的一个局面！为什么一些优秀的建筑设计师一直坚持行列式布局，现在我们开始明白了，他们确实是有道理的。千万不要以为中盘、小盘的布局可以任意移植到大盘上去。大盘就是大盘，航空母舰的布局和鱼雷快艇的布局是绝不相同的。行列式布局的一个主要好处是可以做到户户朝南。　　（三）关于容积率和建筑密度：大盘的容积率不宜过高，最好控制在1左右。锦绣香江4000亩地项目，容积率是，华南碧桂园

7、1000亩地，容积率是，而星河湾1200亩地，容积率做到，已经必须做9层的楼房了（其它项目都是Townhouse和5层建筑）。给人印象很拥挤，不疏朗。　　现在大盘普遍犯同一个毛病，即容积率低，但建筑密度高。例如锦绣香江，占地4000亩，绿化率50%，容积率，主要是Townhouse和house，还有400套5层洋房，环境做得很优美，依原生地貌起伏而建，拥有大型花果世博园、山景生态园、景观高尔夫球场、滑草场等，大片面积绿化，开阔无比，令人心旷神怡；但居住的楼房却密密麻麻挤在一起，各栋别墅之间相距甚近，缺乏私密性，各家各户的卧室、客厅视线互相

8、对视，成为一个严重问题。户型内部空间也狭窄局促，搬家俱、搬电器都很困难，大型家私、钢琴之类无论如何也无法搬上去，只能从室外阳台吊上去。这种布局我们称之为“总体低密度，住宅高密度”，非常压抑人性