2011河南郑州区域写字楼项目市场分析研究报告

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1、河南郑州区域市场写字楼分析报告郑州四合同创房地产营销策划2011年6月24目录一、郑州写字楼市场概况11.1历年写字楼市场走势分析11.22010年写字楼市场概述2二、区域写字楼项目个案分析42.1王鼎国际42.2领秀国际中心52.3永和国际广场62.4绿地中心千玺广场72.5行署国际广场82.6绿地之窗92.7国泰财富中心102.8绿地世纪峰会11三、郑州其它区域代表性写字楼项目分析123.1个案情况分析123.1.1易摩根中心133.1.2科技才智名座143.1.3郑州时代国际广场153.1.4世博中心—蓝堡湾二期写字楼

2、163.1.5格林·融熙国际173.1.6升龙环球广场193.1.7曼哈顿金融中心203.1.8荣勋赢座213.1.9绿地原盛国际223.1.10兴达国贸233.2代表性项目硬件配置明细表2424写字楼市场分析报告（2011年5月）一、郑州写字楼市场概况1.1历年写字楼市场走势分析如上图所示，2004-2010年期间，除09年严重供不应求外，其他年份办公物业的供求量相对平衡。08年受金融危机影响，开发商放慢了对办公物业的开发力度，导致09年供应量急剧减少。09年随着经济好转，在住宅市场首先复苏的带动下，办公物业销售大增，历年

3、累积的大量库存被消化，使市场供求严重失衡。2010年依然延续供不应求状况，同时市场受强烈通胀预期及住宅市场调控政策影响，大量的投资客入市，导致市场供求两旺，供应量和成交量双双创出历史新高。历年来，办公物业的成交价格呈震荡上行态势，与住宅物业价格（上述价格包含经济适用房）在大趋势上保持一致，但是由于办公物业整体供求量较小，平均仅占全市商品房开发量的5%-10%，因此办公整体均价受个别区域、个别项目的影响较为明显，价格波动幅度远大于住宅产品。从平均涨幅来看，2004-2010年，郑州市办公物业的整体涨幅达到143.5%，平均年复

4、合增长率为16%。其中2004-2006年价格较为平稳，自2006年开始，办公物业价格呈现加速上涨态势，2006-2010年期间涨幅达到118.5%，年复合增长率达21.58%。241.22010年写字楼市场概述2010年，办公物业市场供应强劲，批准预售面积为78.31万平米，较09年的21.82万平米增长258.9%；办公物业成交量为93.66万平米，较09年成交量69.61万平米增长34.5%；办公物业成交均价8522元/平米，较09年5252元/平米上涨了62.3%。整体供求比为1：1.2，供求矛盾有所缓解，但仍然供不

5、应求。从量价关系上看，在成交量的有力支撑下，成交价格震荡攀升，2010年郑州办公物业市场呈现稳步发展态势。从办公物业供求量来看，2010年郑东新区和金水区是办公物业供求的绝对主力区域，两者在全市供应量和成交量中所占的比例均达到95%，其他区域有办公物业供应的比例非常低。由于地段、商务氛围、配套环境、档次、配置标准、发展潜力等方面的优势，两区域的办公物业价格也大幅领跑全市，均达到8700元/平米左右的水平。2010年郑东新区CBD内的地标写字楼绿地千玺广场入市，成交均价达24443元/平米，成交面积近3.8万平米，大大拉升了郑

6、东新区乃至全市办公物业的销售价格。242010年郑州写字楼各总价段成交情况结论：n写字楼的近两年呈现供不应求状态，供需的连续上涨带动价格攀升迅猛；n写字楼的市场均价与住宅均价（不含经济适用房）相差1000-2000元/平方米；n整体发展不均衡，在商品房市场占有比例不足10%，供需主要集中在金水区（花园路以东区域）和郑东新区，且受单个项目影响较大。n2010年写字楼成交总价段分布情况来看，小面积、中等面积、较大面积写字楼的总价分别集中在20-40万、80-120万、180-250万的区间24二、区域写字楼项目个案分析2.1王鼎

7、国际楼盘价格：23000元/平方米物业类型：写字楼

8、商铺装修状况：公共部分精装修区域：郑东新区项目地址：郑东新区CBD商务外环路与九如东路交汇处售楼地址：CBD商务外环路与九如东路交汇处交通状况：乘坐7路、26路、206路、B16、B19等公交车，在商务内环路九如路站下车，向西走100米即到物业管理：河南省王鼎泓大物业有限公司物业费用：5.00元/平方米·月容积率：13.60绿化率：12%停车位：地下停车位:350个周边配套：郑东新区CBD中央商务区，郑州第47中学新校区，郑州市新房地产交易大厅，万达期货，郑州国际会展中心。

9、备注信息：1栋29层的高层，其中：1-5层为商业裙房，6-29层为办公区域。242.2领秀国际中心楼盘价格：18000元/平方米物业类型：写字楼

10、商业装修状况：公共部分精装修区域：郑东新区项目地址：郑东新区商务外环路19号(商务外环与商务东二街交叉口)售楼地址：商务外环路19号(商务外环与