2011六安元和山庄营销推广执行报告

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1、六安元和山庄一期营销推广执行方案元和山庄一期营销推广执行报告合肥家佳房地产代理有限公司2011年4月9日26六安元和山庄一期营销推广执行方案目录一、前言二、项目背景三、项目SWOT分析四、初步产品建议五、价格定位策略六、推广定位策略七、项目广告策略八、推广节奏及内容纲要九、阶段性推广计划十、阶段性销售计划十一、备注26六安元和山庄一期营销推广执行方案一、前言一个未来城南繁华生活区的崛起计划Aprosperousfuture,livingquartersoftheriseofSouthPlan一场原汁原味的地中海人文风情的洗礼Anauthenticmediterraneanseastylei

2、nfiltrationofthewaveofhumanity一种尊崇优雅的欧洲贵族生活的登陆OfarespectedelegantlivesofthenobilityofEurope'slanding摆在我们面前的三大营销命题，亟待解决，促成销售的一炮而红！1、如何规避目标客户对项目所在区位的心理抗性？2、如何全面提升项目形象，建立市场美誉度？3、如何实施差异化营销，跳脱同质化竞争？26六安元和山庄一期营销推广执行方案二、项目背景目前4号地块别墅基本全面开工，部分楼栋基础已完成，13号地块未动，正在规划中。市场现状1、国八条、限购令重要内容阐述，再次加息及客户心理影响；2、政策对高端物业的

3、影响；目前国家政策在遏制投资、投机性需求，限制改善性需求，对于刚性需求采取相应的保护措施。3、目前区域性别墅去化情况；合肥棠溪人家：占地13万方，建筑面积8万方，共228套别墅，自2009年11月15日开盘以来，借助合肥滨湖发展大势，至今销售195套，剩余33套。上城国际：占地面积：312亩，总建筑面积：25万平方米，价格：目前叠拼价格6300-6800元/㎡，双拼联排2010年初卖完，最高价卖到6700元/㎡白鹭雅苑：占地面积：75400 平米，总建筑面积：10万平米，价格：均价6500元/㎡，别墅数量在50套左右，目前总体销售周期很长。三元山庄：占地面积：13万平米，总建筑面积：14万

4、平米，价格：均价4000元/㎡，开盘时间：2011年5月，一期开盘150套，大户型90套，小户型60套。目前认筹情况一般。总结：（1）、从目前六安别墅市场情况来看，普遍的销售周期都比较长，但是随着项目自身的配套完善，其别墅销售逐步加快。（2）、就目前六安别墅市场来看，单纯的别墅项目去化率比较低，而相对辅助一些其他物业类型后，增加了相应的生活配套，从而带动了别墅的销售。（3）、六安别墅项目的销售均价基本在6000元/平米左右，部分均价在4000元/平米，价格差的主要原因，还是其生活配套不足。（4）、因此就本项目而言，在前期时间内，加大配套物业的建设，26六安元和山庄一期营销推广执行方案以中低

5、端刚性需求为主，高端物业为辅，走渐高路线。目标客户群体须走从低端到中端再到高端的路线。三、项目SWOT分析【SWOT分析】优势（S）：1、地理位置优越，升值潜力大；2、景观资源丰富；3、交通较为便利，规划中的公交线路；4、300万平米规模优势；5、最大化利用城市有效资源的规划设计优势；6、地中海风格的建筑形式及完美的户型设计；7、项目内知名学校、五星级酒店、医院等配套设施；劣势（W）：1、片区不成熟，未形成规模；2、目前项目周边生活配套缺乏；3、目前项目教育配套还具有不确定性；机会（O）：1、金安区为新一轮开发热点，备受世人瞩目；2、项目对面3000亩大型高尔夫球场；3、合肥望江西路贯通六

6、安的建设规划；威胁（T）：1、对面高尔夫球场后期可能开发别墅物业；2、目前客户群对这一区域的认可度难以把握。从项目的SWOT分析可以知道，目前本项目的优势和机会还是大于劣势和威胁，前景还是比较看好的，关键是后期营销推广阶段，能否全面地将项目的卖点准确的传递给客户。26六安元和山庄一期营销推广执行方案四、初步产品建议鉴于市场和政策变化莫测，建议元和山庄的产品摒弃起初的纯高端产品，采取多元化发展，形成一座约4000亩的、集各种业态为一体的综合性新城。首期产品共两块地，共计240亩，建议4#地块120亩做别墅产品，以平均面积在200平米的别墅为主，约200套，以拔高项目形象；另外13#地块120

7、亩做小高层、多层洋房为一体的综合生活配套区，以平均面积为80到90平米的两房户型为主，容积率按1.5计算，总面积约12万平方米，即115000平米住宅，5000平米商业，以形成多元化销售。26六安元和山庄一期营销推广执行方案五、价格定位策略定价策略按以下原则：1、视销售进度及工程进度；2、所推房型位置；3、保持低开高走平收；4、根据市场情况、销售情况及时调整；5、定价一房一价原则（视朝向、景观）；6、推案策略构架。六安市