2010年重庆晋愉盛世融城项目市场调研报告（34页）

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1、晋愉双山项目市场调研报告2010年08月一、宏观规划1、结论1.1区域属性n双山片区是大渡口区早期规划的工业园期，根据新规划，该片区将是大渡口区未来新城的商贸、文化、行政及居住中心，城市功能将由工业园区向居住配套区转变。1.2交通规划n2005年-2007年，随着经纬大道、陈庹路等的贯通，区域的交通瓶颈被打破，西区与外部连系得以加强，区域的辐射力向周边区域（大渡口区、高新区、九龙坡区）扩散，区域房地产已由传统住区（大渡口商圈）向二郎-双山片区发展。1.3产业规划区域区域属性九龙园区以汽摩、机电和装备制造业产业集群为主的产业发展区域九龙坡区（杨家坪及

2、周边区域）处于转型期的老工业区域大渡口区处于转型期的老工业区域二郎片区以高新技术、机电和机械制造业产业集群为主的产业发展区域n随着重钢厂、建设厂、铁马厂等重工业企业的搬迁，西区的居住价值得以提升；n重钢厂、建设厂、铁马厂等企业的搬迁，有约10000亩的土地将用于房地产开发，大规模的土地入市，西区将成为重庆房地产开发的热点区域；n区域产业由炼钢等重工业企业向汽摩、机电、高新技术等高新制造业转型，产业人群相应的由普通工人向技术人员、管理人员转变，产业人群购买力得以提升。1.4人口规划人口组成现有人口规划人口（至2020年）比例未来新增人口新增人口比例普

3、通产业员工14万75万82%51万81%老工业人群子女10万——0%政府公务员0.2万2万2%1.8万3%企事业单位管理人员5万15万16%10万16%总计29.2万92万100%62.8万100%n双山及周边片区现有人口约30万人，规划人口92万人，新增人口约63万人，以重庆人均住房面积标准（27㎡/人）计，区域房地产需求量约1700万方，年均需求约170万方；n双山及周边片区现有人口约30万人，规划新增人群约63万人，以普通产业员工和企事业单位管理人员为主，该类产业人群具备一定的购买力，首次购房者及改善型购房者兼有。2、区域属性2.1区域定位双

4、山片区位于大渡口区和九龙园区、二郎科技新城的交界处，占地约5500亩，四周被陈庹路、大件路、双山路等城市干道怀抱。根据规划，该片区将是大渡口区未来新城的商贸、文化、行政及居住中心，拥有1200亩开放式自然公园和近千亩湖面，将建成可居住人口约10万人的公园式生态新城。n九龙园A区:二三产业并举的科技新城区，以工贸业为主体，包括行政司法区、金融业、生态旅游公园的中心区；n二郎科技新城：配套完善的以高新技术产业开发为主的综合性科技新城；n九龙坡商圈：重庆市五大商圈之一，商业、商贸、服务业等三产为主的城市商业中心；n大渡口商圈：重庆市新增商圈之一，重点将打

5、造成集休闲、餐饮、娱乐、购物、商务、旅游于一体的生态休闲文化商圈。2.2城市功能双山片区原来是乡镇企业集中的工业园区，污染大，交通不便。随着重钢的搬迁，该片区被重新定位为“双山城区”，所储备的土地将依托2000亩的双山公园，城市功能将由工业向居住转变。根据相关政府部门最新规划可以看出，九龙园区A区的用地性质由原来的工业用地较多转变为住宅用地增多。2.3小结双山片区是大渡口先期规划的工业园区，目前被规划为大渡口区未来新城的商贸、文化、行政及居住中心，区域内土地性质也已由工业用地向居住用地转变，区域城市功能将由工业性质向居住性质转变。3、交通规划3.1

6、第一次交通改革第一次交通改革：2005年，轻轨2号线轻轨2号线，全长19.15公里，设18座车站，东起重庆商业中心附近的较场口，西抵重庆钢铁基地新山村。途经大渡口区、九龙坡区和渝中区。运行时间：2005年线路：较场口→临江门→黄花园→大溪沟→曾家岩→上清寺(牛角沱)→李子坝(桂花园)→佛图关→大坪→袁家岗→谢家湾→杨家坪西郊(中学)→动物园(九龙坡区府)→大堰(水碾)→马王场(马王五村)→平安→大渡口(枫丹苑)→新山村(香港城)轻轨交通加强了西区的对外联系，带来的主要影响有：n加强了大渡口对外的联系，使出入更为方便、快捷；n刺激了轻轨沿线房地产发展

7、。3.2第二次交通改革第二次交通改革：2007年，经纬大道、陈庹路等的建设3.2.1经纬大道经纬大道起于成渝高速公路二郎立交，经高庙村、联芳村、六店村、九坑子，止于大坪大黄路口，全长8.27公里，设计车速60公里/小时，贯穿渝中、沙坪坝和高新区。经纬大道于2007年通车，和与其相连的迎宾大道加强了双山-二郎片区与高新区、沙坪坝区和渝中区的连系。3.2.3陈庹路陈庹路全长达6.48公里，是大渡口区与九龙坡区、渝中区相连接的主要通道之一，也是重庆市规划的主城三纵线之一，其设计车速为60公里/小时，是双向6车道，路幅54米。陈庹路于2007年通车，其贯通

8、后，加强了西区各区域之间（大渡口区、九龙坡区、高新区）的连系。3.3第三次交通改革第三次交通变革：基础设施的建设（2010