2009安宁大屯新区项目市场研究82p (2)

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1、安宁大屯新区项目市场研究82目录第一部分项目属性分析4一、项目地段4二、项目区位4三、技术指标5四、项目资源5（一）自身资源5（二）周边资源6五、交通流量6六、价值判断7七、SWOT分析7八、属性界定7第二部分城市属性判断8一、城市发展规划8（一）城市规划方向9（二）商业发展规划10二、经济运行分析10（一）经济运行情况10（二）居民消费情况12（三）消费市场现状13（四）商务发展现状15三、城市属性界定15第三部分区域属性研判16一、区域市场分析16（一）区域规划范围16（二）区域规划理念17（三）区域招商引资18（四）区域建设目标18二、区域属性界定18第四部分竞争

2、环境分析19一、住宅市场19（一）市场格局分析19（二）重点项目分析20二、商业市场25（一）市场格局分析25（二）重点项目分析26三、商务市场27第五部分核心商圈分析28一、核心商圈范围28二、商业需求估计28三、商圈商业普查3082四、商圈流量分析31五、区域商业空间31第六部分客户特征分析33一、自住客户需求特征33（一）客户购房需求33（二）客户购房意向38（三）客户个人及家庭背景40二、经营客户需求特征42（一）　客户经营现状42（二）　客户投资、经营意向及需求44（三）　客户大屯新区商铺投资意向及需求47（四）　客户大屯新区商铺投资能力48（五）　客户个人及

3、家庭背景信息49三、消费客户需求特征50（一）　客户消费行为50（二）　客户大屯新区商业项目消费意愿54（三）　客户个人和家庭背景信息57四、企业客户需求分析59（一）客户办公现状59（二）购买需求分析60（三）项目选择意向60五、品牌商家需求分析61（一）国美电器61（二）港都家具62（三）滔博运动63（四）美好家园65（五）宇莹服饰66（六）大明星KTV67（七）拿渡麻辣香锅68（八）肯德基69第七部分项目研究结论70一、住宅发展分析70二、商业发展分析71三、商务发展分析73四、综合发展建议73附件：突破商业地产开发瓶颈75——商业地产成功招商攻略75一、商业地产

4、招商特点75二、商业地产招商误区77三、商业地产招商核心要决78四、商业地产招商工作的操作要点8082第一部分项目属性分析项目属性分析旨在表现基地研究所获得的相关资料，对于地块位置、现状、资源等进行了解，做出初步的地块属性判断。一、项目地段本案位于安宁市大屯城市新区的核心位置——片区主干道大屯路和珍泉路交叉口东北角，可以方便的到达周边规划片区，地理位置优越、交通条件便利，具有较强的区域辐射能力。二、项目区位根据安宁市主要片区总体规划，大屯城市新区是城市中心区连接规划中的麒麟片区、武钢片区和安宁市职业教育产业基地的咽喉。项目用地距离城市核心区直线距离约1.5公里，距离麒麟

5、片区中心和职业教育产业基地中心的直线距离都在3公里左右。图1-1项目区位示意图82三、技术指标本案用地性质现为居住用地，共45亩，容积率为3.5。根据贵方关于项目的设想，希望项目以一个综合体的项目入市，打造成为安宁具有区域影响力的地标性项目，对于住宅、商业、写字楼等物业类型都有一定规模的考虑。表1-1项目基本指标信息表总占地面积45亩容积率3.5绿地率≥40%建筑密度28%地上建筑面积10-11万平方米地下建筑面积地下两层，负2层均为车库，负1层50%为车库，50%为商业目前的物业面积分配住宅约5万平方米；商业约3万平方米；公寓、写字楼约2～3万平方米。四、项目资源（一

6、）自身资源项目地块仅45亩，自身资源匮乏，其核心优势在于其无可替代的区位和地段。图1-2项目周边资源分布图82（二）周边资源1、现有资源Ø交通条件：位于大屯片区主干道大屯路和珍泉路交汇处；Ø教育资源：周边分布有安宁中学和安宁实验学校都是安宁区域的重点学校；Ø行政配套：安宁市公检法机关新址设置于项目周边区域；Ø人气氛围：周边住宅小区陆续交房，人气处于初步聚集阶段。2、潜在资源Ø体育配套：项目对面地块规划建设为运动场馆，项目便利性得天独厚；Ø商业氛围：项目周边的社区商业处于逐步升温阶段，宁湖峰境项目商业步行街进入实际运作阶段，政府重点规划建设商业项目金色商业中心已经开工建设

7、，建设银行大楼已经楼成等，都预示着区域商业具有巨大的发展潜力。图1-3项目周边商业分布图五、交通流量通过对工作日和休息日的车流量和人流量监测我们可以发现，目前区域内部车流量大于人流量，且人流量约在5500人/日的水平。上述结果说明，目前区域内部居住氛围、人气氛围都处于很低的水平，尚需要较长的时间进行培育。82表1-2项目主入口交通流量监测表监测点工作日休息日日均车流量估计（辆/日）日均人流量估计（人/日）日均车流量估计（辆/日）日均人流量估计（人/日）大屯路与珍泉路交叉口7730554363205520六、价值判断核心价值：区位和地段优势