宏观深度报告：繁花落去，房价回归理性将是新常态.docx

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1、内容目录1“越调越涨”，稳已难以拴住脱缰的房价42高房价刺激投资需求，房地产市场供给渐趋于过剩62.1中国人均居住面积为33.7平方米，处于全球靠前水平62.2国内城镇居民户均套数处于0.88-1.23区间，步入存量房产时代82.3国内投资需求激增，住房空置率已高企92.4未来5年中国仍将新增1.5亿人以上的城镇住房面积，或加剧供给过剩103房地产对消费的挤占日益突出，居民对高房价已消化不良103.1证据一：消费的核心决定因素是收入，房地产相关税费高企挤占了居民收入103.2证据二：购房支出占居民收入结余比重已逾80%，居民可用于其他消费的收入已十分有限123.3证据三：一线城市居民收

2、入增速排名靠前，但高房价致其消费增速低于二线和其他城市..........................................................................................................................................................................134金融资源加快向房地产集聚，导致实体投资低效金融风险加剧154.1固定资产投资与资本形成总额剪刀差持续扩大，无效投资占比已逾四成154.2信贷资源加快集聚于楼市，房企资产负债率逼近80%164.

3、3国内经济被地产“绑架”概率偏高，国际经验显示中国金融风险在提升185经济对房价回落已具备一定容忍空间，房价回归理性是经济新常态的应有之义195.1房地产对消费与制造业的挤占效应已替代拉动效应占据主导，楼市对GDP的边际拉动效果明显减弱205.2中国在债务处置上具备天然的优势，债务结构的调整将利于金融风险化解21图表目录图1：历次房地产调控基准利率和存准率的变化(%)5图2：历次房地产调控房贷利率的变化(%)5图3：国内住宅商品房的销售面积和均价5图4：房地产开发投资与GDP增速对比（%）5图5：房地产与基建投资增速此长彼消（%）6图6：国内的M2激增6图7：中国常住人口变化情况（万人

4、）8图8：国内人均住房面积不断提高（平方米）8图9：美国和香港房屋空置率（%）9图10：城镇住宅房屋竣工面积与新增城镇常住人口9图11：国内住宅房屋施工面积超50亿平方米10图12：城镇化步伐已大幅放缓10图13：消费的增长主要取决于居民收入提高11图14：财政收入增速长期高于居民收入和GDP增速12图15：非GDP因素贡献的财政收入增速较高12图16：住宅商品房销售额与住户贷款余额13图17：居民购房负担已非常重13图18：城镇居民应还贷款和利息增速依旧高企13图19：城镇居民消费支出增速已压缩至历史低位13图20：一线城市社零增速长期低于二线和其他城市14图21：一线城市房价高位不

5、断攀升14图22：主要省会及计划单列市人均可支配收入增速14图23：主要省会及计划单列市社会消费品零售总额增速14图24：固定资产投资总额与资本形成总额剪刀差持续扩大15图25：2011年以来资本形成占GDP比重持续回落16图26：固定资产投资增速以高于GDP的增速持续回落16图27：房地产开发企业资产负债率攀升至80%附近17图28：上市房地产开发企业资产负债率已超过80%17图29：固定资产投资总额与资本形成总额剪刀差持续扩大17图30：五大国有行房地产相关贷款的占比18图31：股份制商业银行房地产相关贷款的占比18图32：2017年世界500强中美日各行业企业个数占比18图33：

6、2017年世界500强中美日各行业利润占比18图34：美国入围世界500强房地产相关行业情况19图35：中国入围世界500强房地产相关行业情况19图36：2016年以来房地产投资与GDP增速同步性减弱20图37：房地产投资对GDP的弹性系数明显回落20图38：房地产开发投资与制造业投资增速比较21图39：房地产开发投资与消费增速比较21表1：我国近二十年房地产调控汇总4表2：国内历年竣工的住宅房屋面积（万平方米）7表3：2017年城镇住宅户均套数估算91“越调越涨”，稳已难以拴住脱缰的房价回顾1998年房改以来，中国房地产市场的调控历程，可以说是几经波折但仍任重道远。国内房地产调控的目

7、标不外乎两种：刺激房价和稳定房价。但为了实现这两个目标，国家房地产相关的调控政策层出不穷，使用的调控工具和手段更推陈出新、不断拓展，包括有金融手段（调整存准率、信贷利率、首付比例）、行政手段（限购、限价、限贷、限售等）、财税手段（调整房地产相关的税收政策，如减免或征收土地增值税、契税，调整保障房的供应等）、土地政策手段（调整土地供应）等等（见表1）。每一轮调控，国家会根据实际情况和市场的反馈，选择其中的一种或多种工具，并在全国范围内逐步推行和调