转载房地产市场定位报告五

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1、转载房地产市场定位报告五原文地址：房地产市场定位报告(五)作者：乐乐2.2.2.规划区域¨根据各业态划分具体的区域(平面图表示)2.2.3.业态比例1总业态比例2.3.项目业种规划2.3.1.业种组合购物中心属于新兴的商业形态，所包含的商业业态应该聚集商业零售领域的多种形态进行合理的组合，形成"商业航母"的规模效应，具备商业多元化和兼容性。在本项目的的业种组合规划中，应该秉承这一商业定律，同时结合本地的商业发展状况，综合予以确定。本项目的商业业种组合主导思路是：摒弃消费者定位细分组合方式，起用"大而全"的业种组合方式，同时兼顾各个阶层、各个年龄层、各个消费层的顾

2、客，以满足不同的消费者的需求。各商业业态的业种组合如下所列：专耇'f4店：男女服饰、饰品配件、休闲运动、童装、皮鞋、皮具、化妆品、珠宝玉器等；专业店：大小家电、IT数码、钟表眼镜、音响制品等；主题商场：婚纱、家居、音像图书等；餐饮店：国际美食、中式餐饮、西式餐饮、港式茶餐、日韩料理、地方美食、咖啡茶艺等；娱乐店：游乐园、KTV、电玩中心、桑拿洗浴、休闲健身、美容美发、酒吧、特色吧、夜总会等服务配套：银行、金融、邮政、艺术沙龙、俱乐部、展览中心、演艺场等2.3.2.规划区域1舜德新天地：¨6-8层公建型弧型建筑：分布地方特色的餐饮店铺，¨提供专业的商品售卖，¨满足

3、各类消费者的需求。业种主要有地方特色餐厅、中档集中式餐饮店、大型美容美发店、强调景观的西餐或咖啡吧等；¨下沉式广场：充满动感与激情的娱乐店铺，¨强调视觉与听觉的双重感受，业种主要有酒吧、夜总会、KTV、桑拿洗浴等；2时尚空间：¨商业步行街：提供青少年和儿童游乐嬉戏的场所，¨分布各类中西式便餐厅、零售商品专卖店，令到消费者驻足忘返。主要业种有男女服饰、配件饰品、中西式快餐、电玩中心、游乐园、美食街等；¨名¨品天地(入口广场街铺室内)：以进口国际时尚精品和知名¨零售品牌专卖店为主，¨为时尚一族架构理想的购物标¨的，同¨时提供各种流行时尚发布的最新讯息，¨成为地区性的

4、时尚发源地；¨女人街(步行街街铺室内)：集结男女服¨饰精品，¨讲究商品素材的各类专卖店与提供专业商品的专业店铺，¨辅以休闲餐饮，¨打造令人忘返的流行天地；加上少量休闲餐饮、统领年轻消费的休闲和运动用品，¨创造无限自由休闲时光；令消费者流连驻足；¨好吃街：主力分布众多特色小吃，¨摊档餐饮，¨为消费者提供实用饮食。3宝庆前沿：以对邵东地区定向招商形成在永州零售经营的窗口4代表邵东大市场特色的家纺、针织类、服装、饰品类日用商品n服n务类配套建议：金融服务/邮政服务/电子服务/商务服务/旅游服务/展示服务等2.4.项目交通规划4动线设计项目的动线规划在两个主题区域中，建

5、材城的动线设计以车行为主人行为辅；零售商业区动线均以步行街道的形式来表现，同时考虑连接四大主力店的主出入口和各楼层的交通体系，必须以保证顾客环流为规划设计原则，以确保人流的正常流通，避免出现死角区位。本项目步行街主通道的宽度保证在12-15米，副通道的宽度为6米左右(存在于各楼层的主要通道)，次通道的宽度为4米左右(存在于各楼层的次要通道)；如果步行街主要通道过宽则必须考虑景观的加入和中间位置设置消费者停留和消费的空间。5人流导向项目的人流导向分为外部和内部两大部分，外部的人流主要由零陵北路小广场和凤凰路入口进入本项目，通过内部的动线和交通体系完成人流环流；内部

6、的人流导向中，主力店由于其封闭经营模式的特殊性，人流在其店内自行完成环流，与外部商业街部分通过中庭和通道形成人流贯通。百货店由于其开放性的经营模式，可以在各楼层开设多处通道，与"女人街"部分的商业形成人流的贯通环流，对于该部分的人流导向有积极的推动作用。整体项目的人流导向问题，除了受主力店的因素影响外，还与项目的交通体系设置和各区域的业态业种设定息息相关，必须综合予以考虑；2.5.项目铺位规划1铺位规划图(平面图表示)2.6.项目商业管理规划2.6.1.管理模式2管理对象"舜德城市MALL"的管理，是对其4个主力店、步行街、专业市场进行的管理3管理目的4将不同业

7、态、不同产权形式的商户进行有机组合，突出项目鲜明的购物中心特色，强化项目集群性的竞争优势，保持项目长期的良好运营5对项目统一进行有效宣传和推广，达到塑造项目形象及提升项目经营效果的目的6促使购物中心保持良好外观、安全舒适、洁净卫生并能有效率运作，增强业主及经营者投资信心，从而保持本项目商铺的高出租率7管理方式¨常规购物中心的经营管理可通过两个方式来进行：A.·一种是以对外招聘方式进行经营管理，B.即购物中心发展商以契约方式委托专业物业公司或商业公司为管理者对购物中心进行经营管理；C.·一种是以自行成立公司方式进行经营管理，D.即发展商自行成立商业公司或物业公司对

8、购物中心进行管理。¨两种