广州萝岗新城d4地块可行性研究报告

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1、广州萝岗新城D4地块可行性研究报告目录一、项目概况2（一）地块区位2（二）萝岗区概况3（三）地块四至及现状8（四）周边环境12（五）地块主要规划指标13（六）地块出让14（七）项目的联动14二、市场调查15（一）地方政策15（二）土地市场16（三）住宅市场18（四）参考楼盘（见附件十二）25三、项目定位与发展规划25（一）项目定位（见附件十二）25（二）计划发展期25四、发展成本26五、财务评价26（一）项目资金流量表（见附件七）26（二）项目投资回收曲线（见附件八）26（三）项目现金使用分析与效益预测（见附

2、件九-1、九-2、九-3）26六、结论与建议2627广州萝岗新城D4地块可行性研究报告一、项目概况（一）地块区位1.1地块指标地块编号地块位置土地用途总用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）套型比例SDK-D-4广州萝岗区开源大道以南居住用地(R2)190225净用地157800≤2.539450090平米以下占40%1.2地块位置广州萝岗新城D4地块紧邻我司萝岗D2项目，地处萝岗区东南部，规划中的萝岗文化商业中心旁，位于萝岗区两大交通主干道---开创大道和开源大道交接处，距离萝岗行政中心约3.5公里，距离广州中

3、心城区约30分钟车程。27广州萝岗新城D4地块可行性研究报告（二）萝岗区概况2.1萝岗区概况2005年4月,经国务院批准,在原广州开发区基础上,整合周边农村地区,设立萝岗区,管辖面积393.22平方公里。萝岗区位于广州市东部，与白云区、天河区、黄埔区、增城市和从化市五个行政区交界，与东莞市和广州市的番禺区隔江相望。区内交通干线密集，有东二环高速公路、广深高速公路、广惠高速公路、广汕公路、广深公路、广园东路、广深铁路等路网体系。萝岗区是广州市经济强区，全区GDP从2005年的653亿元涨至2010年的1618亿

4、元，年均增长近20%，GDP增速自2008年以来名列全市之首；工业总产值从1608亿元提高到4228亿元，年均增长21.45%；全区有20家企业入选广东省现代产业500强，30家企业入选广州市战略性新兴产业重点企业。目前进驻萝岗区的世界500强企业已有108家，无论是在产业发展，还是GDP上都是排名中国前列。广州开发区（萝岗新城片区）一举揽下百事、拜耳集团两家世界500强企业增资项目和温州百润华南总部项目，并与广东高新低碳晶越科技有限公司、江苏津通投资建设有限公司、上海新生源医药集团达成签约意向协议。其中，百

5、事饮料（广州）增资项目为进军中国非碳酸饮料市场的重点项目，将建成百事国际非碳酸饮料模范生产基地，集研发、生产为一体，成为百事在中国境内设立的唯一的非碳酸饮料生产基地。主要生产纯果乐果汁、果缤纷果汁饮料、都乐果汁等家喻户晓的饮料产品。增资后预计2011年生产规模达到70万吨，同比增加40万吨。萝岗区另一个政府重点打造的广州知识城则吸引了45个高端项目入驻，其中中新合作项目19个，其他国际合作项目6个，国内自主创新型项目20个，京东商城物联网基地及华南总部、勤上光电研发中心及销售总部、中山大学国际健康医疗研究中心

6、、金发碳纤维生产基地等12个项目已落实用地，即将动工建设。27广州萝岗新城D4地块可行性研究报告2.2萝岗新城根据《广州城市总体发展战略规划》，政府提出了建设萝岗新城的城市发展战略。萝岗新城被定位为“国际级新兴复合之城”萝岗新城作为未来萝岗区的中心城区，也是广州市副中心之一，将辐射整个广州东部地区，成为萝岗区人口最密集、集聚程度最高的区域。萝岗新城总面积为68平方公里，其中包括山体、生态林地及水域，共由四个组团组成，从西向东依次是天鹿湖旅游度假区、科学城现代服务业集聚区、公共服务中心区和文化教育园区，新城总投

7、资达到100亿元。目前，西起科学城，东到香雪公园的10公里萝岗新城中心已基本建设成型。萝岗新城中心从东向西依次是文化教育园区、公共服务中心、科研孵化中心（科学城）三个规划区。文化教育园区主要是青少宫、民俗博物馆、香雪公园、萝峰小学、科技人公寓、十里梅林、塘头艺术村等项目。公共服务中心主要有市民服务中心、体育中心、行政服务中心、会议服务中心、社会联动指挥中心、图书馆、综合医院、市民公园等；科研孵化中心主要有总部经济区、科学城综合研发孵化区、INTEL大厦、微软、假日酒店、美国人学校、国际会馆等。本地块位毗邻萝岗

8、新城，周边环境优美，空气清新，适合人居。27广州萝岗新城D4地块可行性研究报告萝岗新城作为未来萝岗区的中心城区，也是广州市副中心之一，将依托开发区强大的产业基础和发展能力，增强城市服务功能和产业服务功能，辐射整个广州东部地区，成为萝岗区人口最密集、聚集程度最高的区域，新城优良的生态环境和高标准的建设除了为东区、西区、科学城和永和四个产业区的就业人口提供居住生活配套外，还将吸纳广州主城区疏散出来的部分