深圳南山蛇口南水步行街市场调研报告(2)

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1、蛇口南水商业街1.项目位置：2.交通信息：地铁：二号线水湾站公交站点：水湾地铁站、公园南路车次：37路;122路;332路;b702路;m242路，204路;226路;233路;331路;j1路;k105路;k204路;m371路;m400路;m430路;n1路;n4路3、周边信息：宾馆饭店：天天宾馆、格林联盟酒店、金海湾快捷酒店、99连锁酒店、7天连锁、餐饮服务：康乐快餐、金凤凰酒楼、重庆渔村、东北风味、嘉旺快餐、有朋居酒楼、澄海烧鹅、港海茶餐馆、红荔村肠粉、老妈蒸菜、金融行业：中国银行、邮政储蓄、工商银行、平安银行、建设银行、招商银行、附近地标：

2、南山大厦、联合大厦、科技大厦、北科创业大厦、水湾大厦、娱乐休闲：海燕网吧、好心情娱乐馆、美都足浴城、姐妹酒吧、红柱子酒吧、购物商场：长青购物广场、朝太商场、家家乐蛇口分店、南水生活超市、基本信息调查：基本信息位置蛇口南水商业街位置蛇口南水路建筑类型商业街开发商民宅底商、南水村委规模/经营面积13000㎡街长/街宽长约480m，宽12m客户交通方式公交、地铁经营档次中低档核心商铺信息铺位数量或面积207个外铺租金水平120元/㎡/月外铺销售水平无只租不卖免租期7天建筑结构与经营配套建筑风格现代化广告位门头广告停车位无出入口数量6个休闲区域无公共通道洗手

3、间各店铺自带经营分析辐射范围蛇口片区目标客户普通消费群体经营状况一般经营管理经营方式租金收银方式单独管理费5元/㎡/月其他商业街街铺统计及业态比例业态数量（个）面积（㎡）占比主要品牌休闲装25160012.3%美特斯邦威、安迪、黛丝迪尼眼镜42902.2%高登眼镜、博士眼镜、风格眼镜、晶亮女装54360027.6%兰桂坊、韩日时装鞋19150011.5%大脚丫、冬之恋内衣42602%100%感觉、皮具/包117005.3%老北京布鞋、达芙妮童装95804.5%安奈儿，天线宝宝餐饮712509.6%正品茶餐厅、红荔村其他20322024.7%针织品、海

4、湾幼儿园总计15313000租金水平案例（店铺名）：1.欧韩时装租金6300元/月开间3.5m租期3年进深8m业态服装面积40㎡押金2个月实使用率70%目前转让费9万层高3.5m物业费5元/平/月店铺形状长方形2.大码鞋店租金1.1万元/月开间5m租期2年进深15m业态男鞋面积100㎡押金2个月实使用率75%目前转让费13万层高3.5m物业费5元/平/月店铺形状长方形3.外贸仓租金万元/月开间4.5m租期2年进深8m业态女鞋面积56㎡押金2个月实使用率64.3%目前转让费万层高3.5m物业费5元/平/月店铺形状长方形南水街与海昌街同为蛇口最繁华街道，

5、长约500米，是蛇口的商业标志，其发展历时较长，众多服装品牌商户如佐丹奴、以纯、美特斯邦威、依米奴等已经入驻。通过以上数据可以看出：一．整条商业街的店铺以50-80平的店铺为主，租金单价在120元/平左右，单店的转让费用在6-10万之间，蛇口南水街虽然开街时间较长，但整条街的商业氛围不是很浓厚，因此进驻的都是一些中低端品牌，商家盈利能力较弱，所辐射的消费人群也仅仅是蛇口片区的人群。二．整条商业街因界面较宽，因此南水路中间始终保持着车辆通行，不能算作真正的商业步行街。整条商业街也没有按照片区来落位，商户在10多年间的更迭中自由转让、落位，所以会出现同质

6、竞争的情况，业态配比不合理，好做的产品其他商家一窝蜂跟着上，而这样导致的结果是货品供大于求，商家为了生存就把价格往下降，使得做同类产品的商户的利润降低，难以持续经营，所以经常有实力较弱的商户转让。