天津东大地产太阳城1#地项目定位及营销策略报告

《天津东大地产太阳城1#地项目定位及营销策略报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、编制：殷强任金红赵娜孙庆军刘静李文宇蒋卫新机密文档对外受控东大地产太阳城1#地项目定位及营销策略报告一、商业部分定位：（一）、定位背景及思路：1、定位背景：n项目整体建筑规划设计已完成整体方案设计，进入报批阶段，除部分细节可能修改外，整体规划设计方案已基本定稿；n项目位于区域成熟度不高的河东区；n项目位于顺驰集团开发的太阳城1#地块；n项目临近地铁二号线太阳城出口；n项目临近奥运迎宾大道卫国道旁，是水、陆、空进出天津的重要通道；n太阳城周边区域将成为又一个居住热点区域；n项目临近机场、空港物流区、科技软件园、渤海新区；n本项目建成后将填补河东区该类物业空白；n项目将带动天津市区域商

2、业地产的开发热潮；n项目将成为河东区第一个复合型商业地产项目；n项目拟打造成为天津市最具休闲生活魅力的地方；2、定位思路：n传统餐饮娱乐在经营形式、档次以及餐饮与休闲娱乐、商务度假的融合上不能满足市场需求；n引导区域及天津市民消费新潮流；n打造地标性建筑，突破区域限制；n全新阐述商业文化的内涵，成为天津综合性消费娱乐的代表性商业社区；东大商业地产开发有限公司编制：殷强任金红赵娜孙庆军刘静李文宇蒋卫新机密文档对外受控（二）、定位依据：1、定位基础性依据：n天津市人口结构及商业分布情况n消费者在餐饮、休闲娱乐消费趋势方面的的变化n消费者餐饮消费趋势调研、休闲娱乐消费调研、一般性需求调研

3、、投资商业物业需求调研结果为依据；n复合型地产综合考虑各消费层的需求n投资者、商家专项调研的需求分析；2、项目定位具体依据说明：n天津市餐饮业发达，餐饮、休闲娱乐集中地都处于传统商业中心，2005年特色商业街将竞争激烈，怎样从定位上塑造产品唯一性和不可复制性，以差异化战略为基础，从而实现商业规划以及后期经营的独特性，成为项目实现开发收益目标和后期持续盈利突破关键点；n商业地产项目的定位必须解决投资者、商家、目标消费客群的关键利益驱动，使其能最终实现投资者、商家、目标消费客群、开发商、经营管理公司、市场等六方利益的实现；n项目定位采用一点突破形式或全面价值提升的形式，都必须做到足够的

4、延伸空间，例如考虑以餐饮为主要定位方向或核心价值，就必须解决项目娱乐部分、酒店部分的功能推广，同时要能确保项目综合价值的提升，从建筑规划的水为切入点，也要做到项目业态的丰富性所能提升的产品价值、区域价值、生活价值等的提升；n定位还必须做到综合项目优势于一身，形成项目关键核心驱动价值，成为项目运作的核心；n项目核心价值突破方向，是从商业文化提升为一种全新的生活感受，吸引目标客户群体体验与众不同的生活感受；n项目在营销定位上应着眼于高处，即引领整个城市消费生活，打造独一无二的充满激情与活力的商业社区，销售模式上应以快速完成回款为目标，采用与市场具有差异化和杀伤力的销售模式；n项目的最终

5、目的是后期的持续稳定经营；东大商业地产开发有限公司编制：殷强任金红赵娜孙庆军刘静李文宇蒋卫新机密文档对外受控（二）、商业部分项目定位1、项目商业部分总体定位：基于前期市场分析以及定位思路的论证，太阳城1#地项目市场总体定位为：集餐饮、休闲、娱乐、商务度假、旅游于一体的水景全生活商业社区项目充分的特色水景规划和传统与现代集合的建筑群落、特色风情街道构成独具特色的产品特色，商业规划上将特色美食、主题休闲娱乐、康体健身、特色旅游、休闲度假融为一体，使消费者享受各地风味美食的同时，感受充满激情与活力的主题、特色休闲娱乐，享受不一样的康体休闲健身、特色休闲旅游度假，将主题特色和体验消费完美结

6、合。我们的价值核心是以水为出发点，集合项目商业规划，提升为一种综合生活价值、消费价值、商业价值的项目核心价值，关于水主题的延伸，我们认为第一层面的延伸就是建筑规划的延伸，规划中的水系延伸体统有机将项目各建筑连为一体，第二层面的延伸就是水和餐饮、休闲、娱乐的结合所产生的商业价值的延伸，第三个层面的延伸就是综合的延伸，即脱离水的物理意义，从商业价值上升到生活的价值，这才是项目核心价值的体现；这里的特色就是文化：美食的文化、休闲娱乐的文化、水的文化；这里的特色就是生活：生活的浪漫、生活激情、生活的休闲、生活的格调；作为与酒店部分的融合，它又是时尚商务人士聚集、交流、分享的第三度社交空间；

7、2、项目定位构成：商业地产项目的定位涉及众多的细分项，共同构成项目的立体核心价值层面以及延伸层面：东大商业地产开发有限公司编制：殷强任金红赵娜孙庆军刘静李文宇蒋卫新机密文档对外受控3、形象定位：天津第一个水景商业社区天津第一个全生活步行街天津最具浪漫生活气质的图腾一个充满激情与活力的欲望街区卫国道上值得留足的体验生活街区4、目标市场定位；1）投资者专项调研：n调研情况说明：为了更好的摸清潜在购买群体的特征和为项目营销模式确定提供最准确的参考，新港置地天津项目组在顺驰发