云南省内部分旅游地产项目调研报告

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1、省内部分旅游地产项目调研报告一、调研项目此次调研共选取十六个项目，涵盖从较早开发的春城湖畔、感通别墅到调控大背景下面世的星耀水乡、丽江别院。具体调研项目与理由如下：调研项目项目区位项目现状调研理由银海山水间大理古城旁。二期在售。本土产品标杆之作，自然与人造景观优秀。感通别墅大理苍山洱海间。剑苑将售，后续还有一期。开发至今超过10年，销售期贯穿不同的市场阶段，产品较具地域、民族特色。洱海国际生态城大理洱海边。三期在售。售价高，但去化情况良好，投资型产品的典型。古城一号院大理古城内。尾盘销售。对景区的借势力度较大。古城湖畔高尔夫

2、丽江文笔海。二期将售。丽江本地最为高端的项目，对圈层推广的利用较好。丽江别院丽江城区与束河古镇间。一期在售。产品较具地域与民族特色，推广主题鲜明。丽江天堂丽江城区与束河古镇间。前期阶段。有别于同类产品的商务主题，对已有客户资源的利用较好。雪山纳里束河古镇旁。二期在售。销售情况较好，院落文化主题，针对景区的推广。束河古镇束河古镇长期运营。旅游目的地打造的最佳案例。野鸭湖昆明双龙乡野鸭湖。新品入市。“造镇”模式的开创者，昆明别墅的典型案例。公园1903昆明滇池度假区。即将开售。虽为城市型产品，但对主题的打造极为鲜明，异域文化融入

3、到项目各环节。春城湖畔高尔夫昆明阳宗海。五期在售。昆明度假产品的标杆，对自然资源和圈层效应的利用较好。春城海岸昆明阳宗海一期尾盘。借势阳宗海的高尔夫别墅项目。华侨城昆明阳宗海。一期在售。2011年昆明别墅销售奇迹，品牌强势、主题鲜明、营销与蓄客情况良好。星耀水乡昆明嵩明嘉利泽湿地。一期在售。从概念到产品均具备显著的亮点，围绕亮点的推广较多，对关系客群的利用充分。湖畔圣水玉溪抚仙湖。二期在售。抚仙湖区域最为成熟的度假产品。一、个案情况（一）大理银海山水间1、项目概况大理银海山水间位于大理古城南门外214国道（下关至丽江线）旁，

4、占地430亩，背靠苍山，面朝洱海，旁依古城，较好地依托了大理重点旅游资源。项目分两期开发，一期于2008年推出，住宅已售罄。二期分案名为“溪岸”，项目内主体水景贯穿点缀，体现人与水、景观的互动。二期总用地面积152573平方米，总建筑面积114313平方米，容积率0.7，建筑密度25%，绿地率40%。现推二期三组团产品，于2011年11月中旬开盘，主要包括165平方米的联排别墅与60－120平方米的类别墅产品（叠加别墅、洋房等）。产品总体以“轻墅”的概念面世，营造“轻盈”的意象，使小面积、低总价的产品别具风味。各组团命名均为

5、鸟类名目，“喜鹊”、“杜鹃”等，趣味灵动。当前洋房均价在7000元/平方米左右，联排别墅均价约9000元/平方米，项目配套40000平方米的院落型商业，均为自持，07年已建好至今未运营。项目内另有一座酒店的配套，总建筑面积不到5000平方米。产品的主要特点包括：盛唐风尚的景观营造，多种历史元素符号，如牌坊、唐塔、莲花基座、仿古兽雕等，渲染盛世文化的繁华与辉煌。延续银海的景观特点，繁盛、雅致、多层次，注重色彩搭配，对自然原生景观的利用主要是地形、视野远景，近景、细节全是人为打造。大理传统民居基调，融入现代简洁的建筑元素，立面石

6、材、玻璃幕顶、照壁、以及银海标准性的铁质栅栏形隔断。利用铁艺、木质、石材等物料打造社区内功能性设施（导视、灯光等），使之成为小品型硬景，在细节上最大化地接驳了建筑与景观，妙趣横生。户型面积控制，别墅多在200平方米以内，类别墅产品可低至不足60平方米，总价低，降低置业门槛。一层前后双庭设计，观景阁楼、露台尺度较大，社区绿化自然过渡到院内，利用地形使室内的视野轻易眺至洱海，较好地强化了景观功能。2、价值体系从推广角度分析，项目第一价值为优越的区位优势（至景区的便利与通达）和旅游资源，苍山、洱海、古城、佛国、风水贵地等元素出现在

7、项目整体形象推广中，值得注意的是，在描绘项目“收纳了大理的山与水”的同时，也强调了“情与感，人文与自然”的交互，从情感角度渲染项目对当地人文内涵的理解。第二价值为其提供的品质生活样板，对于本地客户而言，银海地产代表着本土房企物业品质和物管服务的最高水平，因此，项目较多地强调“高品质度假生活样板”。在对该期产品的推广中，小面积、低总价、高附加赠送的特点也是较为重点的部分。3、推广情况常规性推广主要为户外（本地，频次较低）与房交会（昆明与大理）。其他推广手段中，多与旅游元素相结合，例如在大理古城洋人街主要昭示口设立接待点，并与旅

8、行社合作宣传，举办“谁的大理？”摄影比赛，赞助“24小时不间断拍摄大理”的活动，与河内、巴黎、北京等旅游城市一起作为活动的参与地。基于银海在客户中的认同度，也开展了一些结合项目与客户的主题活动，如“项目+客户生日会”等，作为维系客户忠诚度，推动重复成交与推荐的举措。在现场展示方面，大面积的