西郊金茂府不值5万!.doc

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1、西郊金茂府不值5万！西郊金茂府公开了它的样板间，作为2016年嘉定新城的地王（楼板价3.0289万），这个项目还是比较引人关注的。先来看看西郊金茂府的区位其实是在嘉定新城板块，不是我们传统认知中的西郊，距离地铁11号线嘉定新城站一公里不到的距离，作为远郊项目，轨道交通是前提，这一点西郊金茂府算是过了关了。马路正对面就是金地世家，刚开盘的公寓售价4.4万/平米。如果这是嘉定新城的真实市场价，西郊金茂府的土地成本是HOLD不住的。那么它的未来售价该是多少呢？保利、建发、金茂。这个项目的三个股东，都是地产江湖响当当的牌子。此次连保利这样的地产大哥

2、大级的房企品牌都让位金茂来操盘，意味不可谓不深长。这点从售楼处了解到的信息相互进行了合理的自洽，它肯定要卖得比金地世家贵，而且贵不是一点点。（据说想卖5万以上）。那凭着“金茂府”三个字，是否真能卖贵呢？我们先来看看，市场答不答应：1．地处外环外。目前上海不缺新房供应的区域：17个板块；42个新盘；35个在售。外环外除了东西两个“宇宙中心”--唐镇和徐泾外，其他板块新房价格水平都在5万以内，在嘉定本区的板块，即便是公认区内环境、配套较好的南翔，目前新房公寓价格水平不到5万。2．同区域在售的新房公寓价格水平。从现在在售的嘉定区新房价格水平来看，

3、南翔48000左右，安亭32500左右，而以金地世家为首的新城，9月新开的公寓定价只有44000元/平米。假设西郊金茂府单价要卖5万的话，它将是嘉定新城第1高单价乃至嘉定区第1高单价。3．周边二手公寓市场是否给力呢？西郊金茂府周边的二手次新房小区目前网上挂牌的中位数大多不到4.5万。从今年1-8月的周边二手房成交情况来看，不但价格普遍低于4万，关键的是成交量还很不活跃。比如龙湖郦城，1-8月成交23套住宅，看似卖得很多的。但是它可是一个拥有1900套房源的大型小区，存量换手率仅1%，中介公司手里的挂牌房源不会低于30套。而其他小区今年以来，

4、有的甚至一套也没成交过。周边的二手次新价格那么便宜，但是依然成交乏力。从一手在售的竞品市场，以及二手存量市场来看。西郊金茂府若要卖到5万，犹如出头的椽子先烂，买入价格的安全性都没有，性价比从何谈起！讲到这里，金茂府肯定一万个不服，想当年，它可是化平庸为传奇的金茂府啊！（金茂府的销售：给我举这样一个例子：LV和爱马仕能一样么！意思它们是地产界的爱马仕）。再来看看它的未来（周边商业配套情况）作为远郊新城，商业配套是人口资源导入的重要燃料。从现有的条件来看，西郊金茂府周边没有什么商业配套，目前距离其较近的是在2.4公里之外的大融城（面积13万平米

5、），宝龙城市广场2.8公里（面积7.3万）。人走肯定是走不到了，开车也要10多分钟。不过，从售楼现场得知，在11号线嘉定站的又一城，会建设一个新的商业配套，距离西郊金茂府仅一公里左右，步行10分钟内可达，据说未来该商业由万达品牌来运营。运营商的品牌有了，但商业的面积太小了，只有区区7万平米，对于一个需要导入大量人口的新城中心来讲，这些商业配套（燃料）太少了。（不知道为什么，现场业务人员说这个商业有13万方，问他们数字哪里来的？回答都是听说，拿不出依据，是否把办公和地下室也算进去了？他们也不知道，我只好在公开信息里寻找到7万平米。）我们来刨开

6、办公、酒店只对比一下其他的远郊新城中心的纯商业部分的规划，你就有感觉了。南翔陈翔路板块——自封“西环”。要建上海第三大的商业体--印象城。未来该区域内的商业面积达到32万方青浦新城板块——自封“西虹桥”。要建东渡悦来城7.3万方、吾悦广场12万方、怀盛399生活广场6.7万方、万达茂24万方。未来该区域内的商业面积达到50万方西郊金茂府所处的新城板块，商业配套真的是太稀少了。再来看看此次“金茂府”的引以为傲的产品创新力和品牌溢价能力原先大宁90多平的小三房是有两个卫生间的，而西郊金茂府则只有一个，可能金茂觉得这个面积的三房没有必要两个卫生间

7、，相反把卧室适当做大些比较重要，这个见仁见智，各人需求喜好各不同。在大宁金茂府，150平米是做大三房的，从户型布置来看，客厅餐厅的尺度感是有的。但在西郊金茂府，被做成了四房，餐厅和客厅显得非常局促，即便在样板间，聪明的金茂府，在沙发、茶几、餐桌的配置上，都选用了浓缩型的规格，可依然看着很小很局促。我不能说这个改变是招“臭棋”，但从现场很多看过样板间的客户反应：150平四房户型比99平的三房户型，只多了一间小房间和一个卫生间，面积上要多出50平米，很多人想不明白这多出来的面积都跑哪里去了。而在我看来，这个户型和周边低密度的竞品来比，比如对面金

8、地世家的叠加别墅才只有136平米，赠送的空间会很多。西郊金茂府的150户型基本完败。2015年1月-2017年8月，嘉定新城二手房成交面积分析二手房的成交量，代表了市场真实的需求