2012浙江台州路桥东宸苑项目营销策划报告

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1、路桥东宸苑项目营销策划报告2012年8月1日32第一部分、房地产政策分析一、房地产政策分析　2012年转眼过半，房地产调控总的基调未曾改变，但市场却在悄然变化着。冰冻了一年多的台州楼市初现回暖，市场各方的表情也发生了变化：开发商欢喜雀跃加紧推货、购房者担忧房价反弹……楼市在各方博弈下继续前行。28天内两次降息，7月6日的降息是不对称降息：中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。　　1、客观上可能使

2、楼市加速回暖，但成交量不可能回到2009年的高点　　央行降息的通知中强调要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房，表明降息已兼顾了楼市调控。但短短一个月内连续两次降息，对房地产市场各方无疑将形成巨大的心理冲击。降息意在稳增长，客观上可能使逐步复苏的楼市加速回暖。　　但对房地产调控的大局而言，降息将使调控进一步显现成效的难度越来越大。32　　2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：　　一方面，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相

3、关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面，支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。2、坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展　　温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012年上半年，温

4、家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。　　住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。2012年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。6月1832日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地

5、产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。　二、台州总体市场分析　　调控显效，刚需购房成主流　　继2010、2011年调控政策密集出台之后，“坚持楼市调控政策不动摇”成为2012年楼市政策中出现最多的词汇。　　1月31日的国务院常务会议和3月5日的《政府工作报告》中，均指出将严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归；在保障性住房公平分配工作座谈会上，也强调要继续坚持搞好房地产市场调控，巩固调控成果。中央多次

6、强调坚持房地产调控不放松，相关部委纷纷表态继续严格实施调控措施，这些都说明以限购、限贷为核心内容的调控大方向没有改变。　　值得一提的是，在“促使房价合理回归”32不动摇的大框架下，今年各地也开始遵循市场需求，进行差异化的微调，一方面继续抑制投资投机需求，另一方面更加注重保护合理住房需求。2012年，刚需看到了购房的希望。　　总结台州楼市今年前6个月的业绩，我们也不难发现，在严厉调控的持续作用下，购房者期待中的房价止涨终于实现，“以价换量”俨然成为房企上半年最主要的营销方式，同时主打刚性需求的项目也成为了市场的主流。　

7、　而当2012年行至半程，炎热的盛夏已经到来，而令人意外的是，楼市并未因淡季的临近而平淡，反而愈发火热起来。再加上近期一些利好政策，不可避免引发了市场巨大的想象空间。很多人担心下半年政策放松，房价反弹。对此，不少专家指出，“限购令”仍是一条难以逾越的高压线，虽然下半年的成交量将会有所突破，但若没有较大的利好政策出台，房价保持平稳的可能性较大。　　市场行情：　　回首2012年新年伊始，台州楼市寒潮未退，春节期间各地成交更是十分冷淡。一片哀鸿之际，2月楼市出现了意想不到的转机。在首套房贷利率回归基准及不少开发商从低定价的

8、推动下，压抑多时的刚需开始出现释放的迹象。3月以后，楼市终于迎来一股暖暖的春意，多个县（市、区）商品房成交均有了较大幅度的上升。进入4月，台州各个开发商持续发力，万邦国际三期、绿城•海棠花苑等新房源陆续跟进，均取得了不错的销售业绩。　　今年的5月对台州楼市意义非凡。5月18日—21日，被称为“楼市睿智风标”的台州市第十届房地产交易与展示会举行，