2011年东营房地产市场综合分析报告42p (2)

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1、东营房地产市场综合分析报告目录第一章城市宏观环境调研及分析4一、东营城市概况41、地理位置及行政区划42、人口43、区域交通——“三路两港一场”44、区域经济及支柱产业5二、垦利县概况61、地理位置62、行政区划63、人口64、区域交通65、经济概述7三、东营市总体规划发展分析（2005－2020）71、空间布局72、布局说明解析73、东营“中心城”发展规划（2005—2020）84、城市未来发展前景分析95、黄河三角洲高效生态经济区10四、城市宏观环境分析总结11第二章东营住宅房地产市场调研及分析12一、房地产市场板块分析121、各版块划分122、各版块市场特征12二、代表性项

2、目研究15三、产品分析161、建筑风格分析16422、户型及面积分析173、均价分析194、去化分析205、客群构成分析21四、典型个案分析211、东城板块典型个案分析212、西城板块典型个案分析253、垦利板块典型个案分析27五、东营住宅市场调研结论29第三章东营商业地产的调研及分析30一、东营市经济情况概述：30二、商业地产现状：30三、东营目前四大商圈及未来两大商圈概述：321、济南路与西四路商圈322、济南路与西二路商圈32四、东营市目前商业业态现状：37五、东营市城市综合体的规划和发展前景的分析：48第四章东营市房地产市调总结：5042第一章城市宏观环境调研及分析一、东

3、营城市概况1、地理位置及行政区划东营市成立于1983年，位于山东省北部黄河三角洲地区，黄河在东营市境流入渤海。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。东营市辖东营、河口2个区，广饶、垦利、利津3个县，共有40个乡镇街道，其中14个街道、23个镇、3个乡。2、人口2009年末，全市户籍人口185万人，其中，非农业人口80万人。2010年末全市常住人口202万人，其中城镇常住人口118万人，城镇化率为58.5%，全市人口出生率8.06‰，死亡率4.76‰，自然增长率3.3‰。3、区域交通——“三路两港一场”Ø三路：高速公路：荣乌高速铁路：在建中的“黄大、德龙烟”铁路Ø两

4、港：东营港区、广利港Ø一场：东营机场（计划4C级升级为4D级机场，同时开通国际航线）424、区域经济及支柱产业1)经济概述：Ø城市综合竞争力位列全国第25位。Ø全市生产总值为2359.94亿元，十一五期间增速达到65%。Ø三次产业比3.7：72.6：23.7。Ø2010年收入过10亿的企业新增54家，过百亿的企业达到10家。2)主要支柱产业：Ø石油工业与地方经济结构为3：7；Ø石油装备制造业，企业发展到150多家，主营业务收入占到全国该行业的三分之一；Ø传统工业（盐化、橡胶轮胎、造纸、纺织）80%达到了国内先进水平；Ø大规模集成电路、广汽吉奥汽车、光伏太阳能等高新技术产业比重在2

5、010年增长12个百分点。3)2010年人均收入水平：Ø东营市人均可支配收入23657元：Ø农民人均纯收入8206元。二、垦利县概况1、地理位置42垦利县位于黄河入海口，地处胜利油田腹地，是黄河千百万年孕育出来的既古老又年轻的一方沃土。垦利东濒渤海，西北与利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。县属总面积2204平方公里。2、行政区划2010年，垦利县辖胜坨、郝家、永安、黄河口、董集5个镇和垦利、兴隆2个街道办事处，1个社区管理委员会，1个省级经济开发区，有333个村民委员会，7个社区居委会。3、人口2009年底，全县总人口22万人。其中，非农业人口3.7万

6、人。人口出生率7.63‰，人口死亡率5.58‰，人口自然增长率2.05‰。4、区域交通公路：Ø高速：胜利黄河公路大桥、东营黄河高速、东青高速、环渤海高速公路穿过，北接京津唐高速，南连济青高速、威乌高速，把环渤海经济带连成一体。Ø省道：青垦路、辛河路、永莘路3条省级干线公路在垦利交汇。Ø港口：开发区北距开放口岸东营港60公里。机场：东到东营永安机场只有15分钟路程。5、经济概述1）工业强县：Ø“十一五”末，全县销售收入过亿元的工业企业发展到125户，过10亿元10户，过50亿元的企业达到5户，超100亿元的企业达到2户。Ø万达控股集团有限公司、胜通集团股份有限公司、垦利石化有限责任

7、公司、东辰控股集团有限公司等4家企业入围2010年度中国制造业企业500强。2）支柱产业：42Ø农业：30万亩东营现代渔业区为主体，海参、大闸蟹养殖深加工进入发展快车道，全国最大的单片滩涂养殖基地已初具规模。Ø工业：传统支柱产业：石油化工、精细化工、机械制造新兴产业：机械装备制造、新能源、新材料等新兴产业Ø第三产业：汽车贸易、物流运输、仓储、观光旅游业、陆海石油科技服务。2）民营企业经济突飞猛进：“十一五”末，全县个体工商户发展到6156户，民营企业发展到1230家，规模以上民营