2010天津市宝坻区汽车城项目针对性调研报告

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1、天津市宝坻区汽车城项目针对性调研报告【序】本次调研是在前一轮宝坻市场调研的基础之上，针对宝坻投资环境现状、宝坻现阶段购房需求和市场竞争情况，开展的专项调研。【调研内容】本次调研的主要范围为以下几个方面：(一)宝坻区投资环境现状(二)宝坻区6—11月房地产市场成交情况(三)宝坻区在售项目销售现状(四)宝坻区改善型住房需求调研(五)宝坻区乡镇进城置业需求调研(六)宝坻区商贸办公用房租金调研(七)项目运作潜在风险说明：其中，第4、5项主要以问卷调查形式收集信息。第1、6、7项主要以人员访谈和实地走访形式收集信息

2、。第2、3项主要以网络数据监控及实地踩盘形式收集信息。【调研时间】2010年10月28日——2010年11月2日【调研人员】鲁广辉蒋炯信大鹏闫林徐培培第-44-页共44页【简单结论】结合本次调研及前三次调研成果，调研小组初步得出以下结论：(一)宝坻当地投资环境较为复杂，政府官员吃拿卡要作风恶劣，公关成本高昂，费用可达江苏地区的5—6倍；当地政府部门人脉关系也较复杂，公关过程中应引起高度重视。同时，当地官员在公关成功的情况下，也较肯出力，解决障碍问题。总体来说就是当地官员的一句名言：来宝坻投资，肯定会让投资

3、商赚钱，但有钱要大家花。(二)宝坻区房地产市场5、6月份受新政调控影响较大，成交量减少，且价格回落；但随后，从7月份开始，成交量稳步攀升，一、二手房均成交活跃，且房价在4个月内不断上扬，目前在售项目的商品房售价普遍比5月底上涨500—1000元/㎡，市场成交均价突破6000元/㎡大关，且上涨势头仍较迅猛。同时，购房人群已从蓝印户口购房为主，转变为本地改善型购房为主。出现上述情况的主要原因有三点：一是天津市的限购令中不包含宝坻地区，对当地购房起到了推动作用；二是宝坻本地的二次置业需求已被激发，改善型购房市场

4、已逐步启动；三是当地严重缺乏投资渠道，市民抵御通胀贬值的投资型购房需求开始增加。(三)宝坻区在售楼盘的品质，较前期有所提升，尤其是上海保集的玫瑰湾别墅项目和天津国泰融丰的龙熙帝景项目，在品质上均领先当地其他项目，并取得了良好的口碑效应和销售业绩，但上述项目的品质较华东地区的地产项目，仍有较大差距。我项目如规划设计合理，以适度的投入，即可创造较优的品质竞争优势。第-44-页共44页(一)宝坻当地的改善型购房需求较四个月之前，有大幅增长，且该类需求对产品的品质要求日益提高，但目前仍处于半理性阶段，较易引导和激

5、发，因此满足二、三次置业需求的改善型住房产品，在当地具有较强的市场潜力。(二)宝坻乡镇进城置业的人群，虽存在一定程度的刚性需求，但一则受到宝坻房价上涨、置业成本门槛提高的限制；二则受到去天津、北京城区置业倾向的分流，因此并不旺盛。但今后若有低总价、配套全的规模项目在宝坻出现，应该能够拉动一批乡镇入城人群的购买。(三)宝坻目前无商业办公楼项目，商贸办公场所较为分散，主要散布在各临街商铺，租金价格随地段位置的不同而参差不齐。初步判断，在当地推出少量的办公楼产品（1—2栋，体量不宜大），填补当地该类产品的市场空

6、白，能够拉动一部分办公需求，具备一定量的销路。（七）目前用地指标未能全部确定，引滦入津渠退让范围内的规划标准、汽车文化公园用地可行性等都有待进一步确认；同时，当地的蓝印购房政策，及天津市限购令等国家调控政策，均会对项目今后的运营产生影响。以上各项事宜，均使项目存在一定的经营风险，须在前期公关与规划设计中，予以重视和规避风险。【说明】本调研报告以反馈当地市场环境信息为主，仅做了初步分析，尚有待根据具体的用地指标及项目定位，做进一步深入的市场需求分析和探讨，从而给产品设计和竞争策略提供相应的依据和建议。第-4

7、4-页共44页【提纲】第一部分宝坻区投资环境现状-----------------------------------------------------------------------P5第二部分宝坻区6—11月房地产市场成交情况---------------------------------------------------P6第三部分宝坻区在售项目销售状况-------------------------------------------------------------------P1

8、0第四部分宝坻区改善型住房需求调研----------------------------------------------------------------P13第五部分宝坻区乡镇进城置业需求调研-------------------------------------------------------------P28第六部分宝坻区商贸办公用房租金调研---------------------------------