房地产下行风险加大 经济推动能力减弱.doc

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1、房地产下行风险加大经济推动能力减弱2014年以来，房地产市场总体基本稳定，但呈现结构性分化。供求两端增速趋缓，价格涨幅收窄，部分城市量价齐跌，库存周期有所延长。较去年相比，情绪反转，预期渐趋悲观，房价上涨压力有所缓解但下行风险加大，经济推动能力减弱，对一季度经济增长产生了一定影响。一、房地产价格涨势渐缓，上涨幅度和城市数量均有减少总体来看，2014年以来，房地产价格结束了去年前半年快速上涨的趋势，涨幅逐渐趋缓。从3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据来看，无论是环比还是同比，无论是上涨的城市数量还是涨幅，

2、无论是新建商品住宅还是二手住宅，均出现程度不同的回落。就新建住宅而言，从环比来看，3月价格持平的城市数量增加1个，上涨的数量减少1个，最高涨幅回落0.1%；从同比来看，3月最高涨幅回落3.2%，最低下降幅度4.2%较2月增加0.1%。而2014年以来前两个月的数据已呈现出双降态势。二手住宅价格回落的程度则更加明显，3月环比价格上涨的城市仅为42个，较2月减少4个。就城市而言，同比跌幅最大的是海口和温州，前者见证了中国历史上一次著名的区域性房地产泡沫，后者则是中国民间经济和金融的晴雨表。尤其是温州，成为70个

3、城市中唯一一个同比和环比双降的城市。而一季度7.4%的GDP增长率似乎也能说明，中国的房地产在一定程度上影响了经济增长。从城市类型来看，一、二、三线城市的房地产价格同比均继续回落趋势。其中一线城市的回落最大，新建住宅从2月份的14.8%回落至3月份的12.4%。二、三线城市分别回落0.9和0.7个百分点，二手房价格也不例外。不过从环比来看，一线城市的新建住宅实现了上涨，二手房住宅维持了持平，但二三线城市依然保持了下跌态势。下降持平上涨最高涨幅最低下降3月新建环比410560.6%0.2%3月新建同比1069

4、15.5%4.2%3月二手环比1414421.1%1%3月二手同比206813.2%8.4%2月新建环比49570.7%0.2%2月新建同比106918.7%4.1%2月二手环比159461.1%0.9%2月二手同比106915.9%8.8%数据来源：国家统计局二、投资增速下滑拉低固定资产投资，房地产市场预期谨慎1、房地产开发投资增速下滑拉低固定资产投资中国经济在今年第一季度同比增长7.4%，较2013年第四季度7.7%的同比增幅放缓显著。中国经济的最大推动因素——固定资产投资的增长大幅减速。今年前三个月，

5、这一数据同比增长17.6%，为2002年末以来最低。增长下滑主要原因是房地产投资的减速，该行业也经历了10多年来最疲弱的增长。一季度房地产开发投资增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点，为2013年3月以来之最。房地产投资作为固定资产投资重要的组成部分，尽管近年来比重有所下降，但仍保持在20%左右的水平。其中，3月份的数值为22.5%，与去年同期的22.6%基本持平。固定资产投资完成额累计同比从1-2月的17.9%回落至1-3月的17.6%，进而成为将GDP拉低至7.4%的重要因素之一。房地产开

6、发投资在历史上具有较为显著的亲周期性。但随着国际金融危机的到来和近几年政府实施了较为强硬的房地产宏观调控政策，这一数据表现出强烈的波动性。房地产市场表现更多反映的是对外部冲击的条件反射。而自2013年8月份以来，随着冲击效应的衰减，市场本身的信号机制开始发挥作用。特别是2014年以来，政府调整宏观调控策略，实施分类管理，更多依赖市场自身机制。房地产市场主体对当前市场风险和未来预期做出了较为独立的判断。在投资决策上更为谨慎，偏向保守，房地产开发投资热情下降，最终在数据上表现为较大幅度的下滑。2、“刚需”投资回

7、暖，“楼堂馆所”遇冷房地产开发投资整体下滑，不过分类来看，冷热不均。其中，90平方米以下住房的开发投资在1-3月呈现上升趋势，同比增长16%；办公楼的开发投资大幅下滑，从2013年底的38.2%骤然滑至今年1-3月的20.8%，回落近半；而1-2月别墅、高档公寓等高端住宅更呈现负增长-2.3%，1-3月虽然转正，但144平方米以上的大面积住宅同比增长依然为负；商业营业住房的投资基本稳定，但今年以来也呈现出一定程度的下滑，从2013年底的28.3%下降到今年前3月的25.5%。经济形势不够明朗，投资性需求不足

8、，国家关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的措施规定等，都使得房地产企业对此类投资缩减明显，转而对需求较为刚性，风险较小的普通住宅投入较大热情。三、房地产市场信贷融资相对宽松，自筹等资金来源下滑明显社会总融资环境存在一定的压力。2014年3月份社会融资规模为2.07万亿元，比上月多1.13万亿元，比去年同期少4794亿元，继续2月以来的同比负增长。一季度社会融资规模为5.60万亿元，比去年同期少5612亿元