买房的经济账你永远算不清

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1、买房的经济账你永远算不清童大焕 今天10:15分享一早收到一个学生微信：“恩师啊，您的人房分离战术是当代中国老百姓应对城市生活成本高问题的法宝啊。时间成本、道路成本太高了，我被气炸了。”我之所谓人房分离战术，拆开来是两点：鉴于我们已经进入九头牛拉不回的人类通胀时代，工资增长赶不上通货膨胀，因此有了一定的月供能力就应该及时入市买自己买得起的房子，宁可小一点也要坚守城市中心区。实在不行才在交通可以忍受的郊区或二三线及其以下城市买。然后择机“农村包围城市”。第二点是一定要坚决抛弃自己买的房子就一定要自己住的陈腐观念，你买的房子给别人住，别人买的房子你租来住。这样才能最大限度

2、地让财产保值增值，同时最大限度节约时间成本。金钱诚可贵，时间价更高，若问生命是何物，无非时间过客。同时，还收到网友发来某地政府救楼市的文件，我说：“其实不断冒出的新救市政策，都是在为我此前的判断背书（括号里面为笔者后加）：房地产补贴了工业（住宅和商业用地补贴工业用地），然后（通过土地抵押贷款等形式）绑架了银行和政府，银行和政府救楼市就是救自己。但楼市投资一定要倾听城市化规律，有些地方是想救也救不了。不管城乡户籍一体化也好，振兴西部和东北也好。一切都会风流云散，只有规律沉默不言：看天上云卷云舒，任庭前花开花落。”伊又说：“当我们讨论家庭财商时，总是遭遇关于平和与幸福论调

3、的争论。”——说什么幸福跟财富没有关系啊诸如此类。如果真是这样，人类追求财富又有什么意义？事实上，持此类观点的，大多数是在为自己的无能、懒惰（不肯思考也不会思考）和不思进取找借口。我说：“不必浪费时间，他们不知道财务自由对于心灵自由职业自由的重要性。为什么80%财富掌握在20%的人手里？你跟那些80%里叫不醒的人较什么劲？”观音普渡，亦只渡可渡之人；斯人装睡，上帝也叫他不醒。2011年初开始全国性的限购限贷政策，从天子脚下的北京开始示范，很快铺向全国46座大中城市。在此后三年里，全国房价逆势上涨，北京房价3年时间至少上涨了1.5倍，即2013年底平均房价应该是限购限贷

4、之初的2011年初之2.5倍。时间进入2014年以来的半年多时间里，由于一些城市住房供应过量导致银行全面惜贷，危及了整个社会对房地产的信心和预期，导致半年多来房屋成交量持续下跌，一些城市房价也应声而落，土地财政、银行贷款、地方债乃至银行理财产品问题纷纷浮出表面，不足半年，各地方政府纷纷扛不住，从遮遮掩掩放开限购到大张旗鼓救市，到现在几乎只剩七八个城市没有完全放开限购。中央层面的货币政策也一松再松。虽然信贷重回优惠政策目前仅限于首套房，但相信用不了多久，限贷放开也完全在情理之中。过去多年，直到今天，社会主流舆论，包括很多“著名经济学家”、著名经济评论者都一再呼吁要打压楼

5、市以“拯救实体经济”，他们根本不知道中国经济和房地产的逻辑，甚至完全无视房地产补贴“实体经济”、且因为这种补贴扭曲真实价格成本导致“实体经济”严重过剩的事实。迄今为止，救市最急迫的是四川省和内蒙古包头市。7月31日，成都市财政局官网发布消息，四川省财政厅决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。有业内人士直呼，四川的此次做法堪比2008年那一轮救市。其实从政府角度

6、，这样的救市比2008还狠。上次是首套房利率七折优惠，由银行来背负救市责任；这次是政府拿出真金白银，如果按三成首付算，七成贷款金额3%的财政补贴，已经高于政府收到的契税。等于说政府不仅不收个人契税，还倒贴。包头市政府网则于8月5日刊发了《中国•包头2014房交会优惠政策》，宣布由市政府于9月6日-10日举办“中国•包头2014房交会”并推出诸多购房优惠政策：房交会组委会发放面额15000元/套“百姓购房券”，购房人在房交会上可持券抵顶房款。购买首套新建商品住房，给予所纳契税100%的补贴；购买二套以上（含二套）新建商品住房，给予所纳契税50%的补贴；购买非住宅，给予所

7、纳契税50%的补贴。所纳契税实行先征后补，由昆区财政部门返还。购买新建商品住房，市政府给予购房人2000元/套的财政补贴。住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元，减半收取住房公积金贷款的担保费、评估费。减半收取房屋登记费、抵押登记费。对法律规定必须进行公证的房屋，减半收取公证费。综合补贴也已经高于契税。据了解，除四川、包头外，也有武汉、绍兴等地通过财政、税费补贴等形式刺激楼市。但是我一定要提醒大家，地方政府政策常常发神经，因为追求短期效应，也因为他们的思路常常和城市化规律背道而驰——城市化往东，他们的城镇化往西。但是你买房可能却一辈子要对它负