资产评估常见错误案例三.doc

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1、其他资产评估案例5.5资产评估常见错误案例三——土地的评估案例某评估机构分别出具了两份报告，评估对象分别为MD路417弄24号和XJ路144弄54—58号的土地使用权，土地性质均为工业用途；评估目的均为抵债评估。两块地属于同一区域（步行5分钟），然而，评估结论却大相径庭，MD路417弄24号的土地使用权评估价为5250元/平方米，XJ路144弄54—58号的土地使用权评估价为11380元/平方米。在相同的背景下，同一区域的地价为何有如此大的偏差？工作底稿没有反映两块地的主要差异。走访现场，发现这两块地的周边

2、环境一致，均处在旧式里弄中间，两者处于同一区域，一是东为HP路，南为XJ路，西为MD路。北为JG路，另一是东为SC路，南为XJ路，西为HP路，北为YN路，大路为JG路。在现场勘察过程中，我们发现：XJ路144弄54—58号的门牌号不存在，XJ路144弄仅有“XJ路144弄过街楼”门牌，而该弄堂内再无其他XJ路144弄的门牌号码，其余均是HP路、SC路、YN路的有关弄堂号和门牌回。该报告所反映的委估对象应为HP路885弄54—58号。在56号后门有一小木牌，上书“XX厂职工宿舍”3。对于此类问题，无论是底稿还

3、是评估报告均未作出说明。经过抽查，我们很难判断评估人员实地勘察的真实性，最起码说明评估人员未履行尽职调查。根据抽查情况来看，该两块地块的权证记载用途一致（工业用途）、规划用途（商住）一致，且保留现用途已是不可能的；周边环境一致；评估目的一致；评估方法一致（均为基准地价法）；两份报告的评估基准日和出具报告的时间一致；出具报告的机构和评估师也一致，但评估机构为何会得出不同的结论呢？评估过程的系数调整如下：XJ路144弄MD路417弄状况修正系数状况修正系数区域因素修正街道条件一般较好5距市中心路程较好5较好5交

4、通设施一般稍差-3市政设施一般5一般商业配置情况较好5稍好3社会环境稍差-3稍好3区域因素修正系数100/100112/100100/100113/100个别因素修正面积大小较好5较差-5形状较好5稍差-3临路状况较好5较差-5土地平整程度一般一般规划限制条件一般一般相邻房地产的合并交易一般较差-5个别因素修正系数100/100115/100100/10082/100从上表中我们可以看出：评估师在系数调整中有明显不合理之处：如区域因素修正中，对“市政设施”同样判断“一般”，XJ路地块系数修正“5”，而MD路

5、地块却不作修正；对“社会环境”的判断，从现场来看是一致的，但评估师却对XJ路地块判断为稍差，系数修正3“-3”，而对MD路地块却判断为稍好，系数修正“3”；又如个别因素修正中，两块地同是矩形，但XJ路地块对“形状”判断为“较好”，系数修正“5”，而MD路地块对“形状”判断为“稍差”，系数修正“-3”；对“临路状况”判断，XJ路地块的“临路状况”判断为“较好”，系数修正“5”，而对MD路地块的“临路状况”判断为“较差”，系数修正“-5”，而实际上XJ路地块临路30米左右，MD路地块临路10米左右，从系数修正来

6、看不可能有如此大的差别，由此可见，评估师在运用基准地价系数修正法时，对系数（判断）修正随心所欲，造成一致性如此相近的两块地出现截然不同的结果。根据对周边市场的调查，该地段的土地使用权价格在11380元/平方米左右比较合理，而MD路417弄24号的土地使用权评估价为5250元/平方米明显偏低。3