第一季度长沙市房地产市场分析报告-105页

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1、2009年长沙市第一季度房地产市场行情分析-----湖南新融达信息部106目录一、第一季度长沙市政策分析–––––––––––第3页二、第一季度长沙市规划信息––––––––––第11页三、第一季度长沙市房地产分析––––––––第19页四、第一季度长沙市土地行情分析––––––第52页五、长沙市各版块房地产市场分析––––––第60页六、房地产评估参数分析––––––––––––––第93页七、湖南省各地房屋重置价格分析–––––第101页106一、政策、地产新闻分析2009第一季度长沙市房地产新闻及政策政策解读2009年新年伊始，长沙市

2、宣布放开落户政策，购房落户不再限制面积。在长沙市原来的政策中，要求购房60平方米以上才可以落户长沙，且所购住房总价在20万元以上，只可以解决1人户口，而购买总价在25万元以上的住房，可以解决2人落户长沙。新政策中则完全取消了面积限制：凡在长沙市通过购买、受赠、继承、自建、单位分配等途径，获得住房所有权并实际居住的居民，可将本人、配偶、未成年子女及父母户口迁入长沙市。长沙市放宽落户政策一方面是对户籍制度的改革作出的积极回应，另一方面更是为促进长沙房地产市场健康发展出台积极政策，长沙房地产市场中一直存在很大的外地投资和住房需求群体，落户政策的放

3、开很大程度上刺激了该群体的购房热情1月5日，开福区政府新春购房特惠活动正式启动，凡在开福区购买商品房将享受政府补贴，购买130平米以上房产政府补贴3万元，购买130平米以下房产购房政府补贴2万，活动截止日期为3月1日该项明显利好的政策，进一步暗示长沙市政府为稳定长沙市房地产健康发展将会陆续出台地方利好政策，也将刺激一部分持币观望的购房者的购房行为根据1月12日长沙市房产局市场中心发布的数据显示，2008年长沙市商业住宅房地产均价为3906元/平方米，同比下降6%，分区来看，2008年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为4723元/

4、㎡、4156元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价分别为3856元/㎡、3584元/㎡。今年全市各区商品住宅均价均提升至3500元/㎡以上，而商品房均价也仅岳麓区均价低于4000元/㎡。从长沙市房地产市场中心数据可以看出，较之200年长沙市房地产价格有小幅下降，预计2009年将延续这种趋势。根据1月12日长沙市房产局市场中心发布的数据显示，2008年商品房供销比为1.81：1，其中商品住宅供销比为1.83：1，供销失衡情况明显。从各区情况来看，开福区、雨花区商品房供应量超过销售量的2倍，岳麓区略高于1.8倍，天心区、芙蓉区供略大于销，处于基本正常

5、水平。天心区商品房供销比为1.34，住宅供销比为1.37，也基本保持了平衡。天心区商品房批准预售面积同比增长仅为0.18%，住宅批准预售面积同比增长13.40％，远远低于雨花区住宅批准预售面积同比增长72.59％的比例。2008年，芙蓉区商品房供销比为1.07，住宅供销比为1.20，商品房批准预售面积为94.22万m2,同比下降了16.97％，其中住宅批准预售面积为84.48万m2，同比下降了40.13％；08年，芙蓉区商品房销售面积为88.75万m2，同比下降37.90％，其中住宅销售面积71.89万m2，同比下降40.13％。2008年

6、批准预售面积为1230万平米，销售面积680万平米，剩余未售面积550万平米，根据相关统计2009年预计可供销售面积为1000万平米，预计销售面积700万平米，2009年剩余未售面积将达到历史最高水平的850万平米，这相当于长沙市一年的整体销售量。通过反映楼市供销结构的商品房供销指标，在2008年呈现明显失衡的格局，根据统计数据长沙市2009年供需关系仍然明显失衡，供销比将仍然保持或超过08年的1.8警戒线，供求关系决定短期房地产价格，所以预计2009年长沙市房地产价格将面临进一步调整，但由于刚性成本以及替代性需求（长沙市房地产均价较之全国

7、省会城市仍然较低）等原因，其降价幅度将不会很大，分区来看，芙蓉和天心区供销比基本处于平衡，其价格降幅将小于其他各区，特别是芙蓉区由于其可供开发的土地有限，且芙蓉区行政区域大部分属市中心，需求量较大，所以其房地产价格会有一定增长。1062009年01月04日到2009年01月10日，全市商品住宅期房共成交2278套，较上周增加31套，成交价格为3634元/平方米，从区域来看，雨花区成交量最大，开福区成交均价最高4563元/平方米。2009年01月11日到2009年01月17日，本周全市商品住宅期房共成交21.35万平方米，较上周减少1.39万

8、平方米，成交量为2050套，较上周减少228套，成交均价为3801元/平方米。2009年01月18日到2009年01月24日，本周全市商品住宅期房共成交12.52万平方米，较上周