深圳地铁商业初步功能规划建议书

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1、深圳地铁商业初步功能规划建议书一、深圳地铁一期规划概况深圳地铁一期工程包括1号线和4号线的1期工程。1号线一期工程由东接罗湖口岸，西至世界之窗，沿线共设有15个站点；4号线一期工程南接皇岗口岸，北接少年宫，沿线设有5个站点。深圳地铁一期工程总造价116亿，车站20座，里程22公里，将于2004年建成。每公里造价5亿多元，预计投入营运后，共有19列、114节车厢，列车总长140米，额定载客1920人，时速80公里，全天运营18个小时，实际发车间隔8～10分钟。2001年12月27日，深圳市规划委员会审议通过了《深圳市轨道网10

2、年规划》。按照该规划，未来9年，深圳市将投资328亿元，建设约为120公里长的轨道交通。深圳轨道交通近中期规划完成后，将缓解日益繁重的交通压力。目前深圳小汽车交通发展迅速，专家预计在上下班高峰时间，深圳道路系统很快就会全面饱和。深圳轨道交通近中期规划完成后，深圳形成线路总长超过120公里的轨道网，初步形成结构比较均衡的轨道网。深圳市民今后出行的便捷程度将大大提高，深圳城市土地开发和商业繁荣也将被极大带动。二、国内主要城市地铁商业发展概述地铁为人们带来了舒适、方便和安全，它在建设的同时也创造了一些资源，地铁资源的核心是上盖物业

3、和地下商业。在建设地铁站点的同时，统筹考虑上盖物业和地下商业的开发，就可以形成以地铁站为中心的城市综合社区，成为物流和客流的集中地，这样可以提高城市的土地和空间资源，并可以对地铁设施加以充分利用，最大程度舒缓地面交通的压力，创造商机增进城市经济繁荣。地铁是一个固定资产投资的项目，地铁作为固定资产投资是比较大的，深圳地铁一期投资是105亿元，按照政府的带定序数是1：3，应该有3百多个亿的带动效益，如果按照社会的投资效益，是1：5，它应该带动5百多亿元的社会效益。在一期的建设当中，对整个国民经济的带动不是十分突出，因为一期带动的

4、项目是已经建成的区域，在已经建成的区域里，带动关联的产业是十分的有限，对相当的土地资源和房产资源已经出让出去，是在地铁建成之前出让的，所以对项目的直接拉动不是十分明显。但是，未来的地铁通过消费来带动经济增长的后劲潜力是非常大，因此房地产业在一期里面不会能产生整体的效益，但是在一期的零售上面可能回成为深圳发展一个亮点，所以商场今后的经济效应是非常明显的。下面我们将对香港、上海和广州的地铁商业作一简介，以期对深圳新生的地铁商业提供借鉴。香港地铁：香港地铁是世界上运营地铁最成功的城市，是世界上唯一盈利的地铁，盈利的原因就是把地铁上

5、盖物业和地下商业的价值充分的挖掘加以挖掘和升华。香港地铁年盈利27个亿，其中有23个亿是从上盖物业和地下商业上获得，香港地铁赚钱，不是地铁本身赚钱，这就是香港在建地铁的同时，充分利用了地铁资源，也为他们带来效益。香港地铁是上市的，上市的原因主要是依靠上盖物业和地下商业。香港地铁有了上盖物业，有了地下商业，才能盈利，盈利之后才能上市，上市之后，才能够用社会的资金建设地铁，形成了一个运营地铁的良性循环，这就是香港盈利原因。地铁本身也要创造利润，地铁主要目的是增加客流，缓解地面交通压力，另外为了更好的促进地铁资源环境的优化能力，地

6、铁也需要商业化，它需要乘客做支撑，通过整合地铁站点上下、区间商业的商业资源，一方面可为乘客带来生活上的便利，另一方面也可优化地铁综合社会环境，再者，也可为地铁公司创造丰厚的利润空间。香港地铁自1979年开始运作以来，早已成为香港人生活的一部分。地铁带来人流，人流造就了“时代广场”、“置地广场”、“太古广场”等一大批香港购物天堂。　　香港地铁物业旗下四大商场———德福广场、青衣城、杏花新城和绿杨新村，尽管位置并非位于黄金商业区，有的商场甚至位于远郊，但其商铺出租率却保持在100%的水平，年租金收入达7亿港元。　　香港地铁商场能

7、保持100%的出租率，笔者认为关键在于对市场研究透彻，定位清晰。青衣城作为香港首个主题商场，以海洋为主题，所有的商铺均按海洋主题进行设计，概念新颖，设计妥贴，轻易获取了广大香港市民的芳心。随后，德福广场和杏花新城分别注入时尚阳光及浪漫欧陆为主题，成为香港消费潮流。　　香港地铁上盖商业无一例外采取相同的做法：“只租不售”。这样做为的是拥有绝对话事权，更有利于商场经营。香港不少开发商自进入地铁上盖商业投资开始，就将其定位为长线投资，落成后商场每月的租金回报，只需高于同期的银行利率，利润就被认可。　　对于租户，香港地铁物业还引入了

8、优质服务计划，即邀请顾客对租户进行服务评审，每季度公布一次评分结果，评分较高的商户将在续约时给予好的位置，而评分低的客户下次将不予续约，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。　　香港地铁沿线的大型商场每到5至10年就会来一次彻底的停业翻新，过时的项目被操盘手毫不客气地清出场，再重新寻找一些