新华苑二期地产项目计.划立项可行性研究报告

新华苑二期地产项目计.划立项可行性研究报告

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1、新华苑二期地产项目计划立项可行性研究报告 计划立项可行性研究报告目录 一、一、              项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称1.1.2开发公司1.1.3承担可行性研究工作的单位1.1.4.研究工作依据1.1.5.项目建设和内容1.2可行性研究结论1.2.1市场预测1.2.2项目建设进度1.2.3投资估算和资金筹措1.2.4项目综合评价结论 二、二、              项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1全国投资环境2.1.2深圳市投资宏观背景2.1.3区域发展及前景预测

2、2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴2.2区域市场分析2.2.1区域市场界定2.2.2供给分析2.2.3需求分析2.2.4典型物业调查2.2.5市场分析有关结论三、三、              项目分析及评价3.1地块解析3.1.1交通条件3.1.2地形、地势3.1.3规划限制条件3.2项目SWOT分析3.3项目评价 四、四、              市场定位及项目评估4.1项目定位4.2方案评估意见 五、五、              项目开发建设进度安排5.1有关工程计划说明5.2施工横道图 六、六、   

3、           投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算6.2资金筹措一、七、              销售及经营收入测定7.1各类物业销售收放估算7.2销售利润 二、八、              财务与敏感性分析8.1赢利能力分析8.2社会效益和影响分析 三、九、              可行性研究结论与建议9.1拟建方案的结论性意见9.2项目风险及防范建议 一、一、              项目总论1.1项目背景 1.1.1项目名称本项目位于深圳市宝安区龙华镇,北临东环二路,南临龙华国土所,西临新

4、华中学,地块编号为A82-0041,项目一期已于二OOO年成功开发建设,现进行二期的开发,项目名称为“新华苑”(二期)。.1.1.2.开发公司新华苑(二期)将由深圳市源发实业有限公司全资独立开发。源发实业有限公司是一家重合同、守信用单位,已独立或合作开发了乐景花园、源发大厦、源胜大厦,龙胜大厦,新华苑一期等多个项目,有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。 1.1.3.承担可行性研究的单位由于本项目规模较小,总投资额不足3000万元,因此,由源发实业有限公司策划部担任该项目的可行性研究。由于源发实业有限公司尚有

5、几十万平方米的商住面积待开发,因而加强了公司人才建设,现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。 1.1.4.研究工作依据本项目可性行研究依据为:深圳市特别是龙华房地产现状、深圳市工程造价信息、本项目的地块价值。 1.1.5.项目建设和内容新华苑(二期)占地面积8384.80平米,规定计容积率面积29344.43平米,容积率为3.5,其中住宅27945.18平米,商业1399.25平米。1.2.可行性研究结论 1.2.1.市场预测结论目前龙华房地产市场价格情况,住宅售价在3300元-4000元/M²,

6、一层临街商铺售价在10000元-15000元/M²。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势,本项目住宅售价可达3500元/M²,临街铺面售价可达10000元/M²。保守估计,本项目的利润可达_1489万元。况且,随着地铁四号线的动工,龙华地产市场又掀起一轮热潮,许多在售项目的销售速度应于深圳市的平均水平,而且房价的增幅也大于全市平均水平。总之,本项目风险极小,利润可观,前景看好。 1.2.2.项目建设速度本项目已在二OO三年即开始进行市场研究和方案设计,经过近一年的工作,现已基本完成方案工作。计划本项目于二OO四

7、年七月动工,二OO五年十二月份通过竣工验收,并全部实现销售。 1.2.3.投资估算和资金筹措本项目的建设资金,完全使用开发商源发实业有限公司的自有资金。 1.2.4.项目综合评价新华苑(二期)本身具有地处龙华中心广场的地段优势和景观优势,又处在龙华这个升值潜力最大的热点片区市场,加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计,可以说,这是一个“短、平、快”的精品项目,风险极小,利润可观、前景乐观!  一、二、              项目投资环境和市场研究 2.1.市场宏观背景 2.1.1.全国投资环境宏观经济环境状

8、况2003年中国经济运行的形势,是亚洲金融危机以来最好的一年,不仅因为数据上出现高速增长,更需要注意的是经济运行中,出现了四个比较突出的亮点:第一个亮点:宏观经济增长速度加快的同时,微观企业的经济效益明显提高,民间投资大幅度低于国家投资的局面得到改观。值得注意的是,微观层面的增长不是靠行政干预,像当年国企脱困时实施债转股、划账、降低利率等手段得到的,这些利润的增长是实实在

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