新华苑二期地产项目计.划立项可行性研究报告

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1、新华苑二期地产项目计划立项可行性研究报告 计划立项可行性研究报告目录 一、一、              项目总论1．1项目背景1．1．1项目名称1．1．2开发公司1．1．3承担可行性研究工作的单位1.1.4.研究工作依据1.1.5.项目建设和内容1．2可行性研究结论1．2．1市场预测1．2．2项目建设进度1．2．3投资估算和资金筹措1．2．4项目综合评价结论 二、二、              项目投资环境和市场研究2．1市场宏观背景2．1．1全国投资环境2．1．2深圳市投资宏观背景2．1．3区域发展及前景预测

2、2．1．4宏观市场与本项目发展借鉴2．2区域市场分析2．2．1区域市场界定2．2．2供给分析2．2．3需求分析2．2．4典型物业调查2．2．5市场分析有关结论三、三、              项目分析及评价3．1地块解析3．1．1交通条件3．1．2地形、地势3．1．3规划限制条件3．2项目SWOT分析3．3项目评价 四、四、              市场定位及项目评估4．1项目定位4．2方案评估意见 五、五、              项目开发建设进度安排5．1有关工程计划说明5．2施工横道图 六、六、   

3、           投资估算与资金筹措6．1项目总投资估算6．2资金筹措一、七、              销售及经营收入测定7．1各类物业销售收放估算7．2销售利润 二、八、              财务与敏感性分析8．1赢利能力分析8．2社会效益和影响分析 三、九、              可行性研究结论与建议9．1拟建方案的结论性意见9．2项目风险及防范建议 一、一、              项目总论1.1项目背景 1.1.1项目名称本项目位于深圳市宝安区龙华镇，北临东环二路，南临龙华国土所，西临新

4、华中学，地块编号为A82-0041，项目一期已于二OOO年成功开发建设，现进行二期的开发，项目名称为“新华苑”(二期)。.1.1.2.开发公司新华苑(二期)将由深圳市源发实业有限公司全资独立开发。源发实业有限公司是一家重合同、守信用单位，已独立或合作开发了乐景花园、源发大厦、源胜大厦，龙胜大厦，新华苑一期等多个项目，有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。 1.1.3.承担可行性研究的单位由于本项目规模较小，总投资额不足3000万元，因此，由源发实业有限公司策划部担任该项目的可行性研究。由于源发实业有限公司尚有

5、几十万平方米的商住面积待开发，因而加强了公司人才建设，现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。 1.1.4.研究工作依据本项目可性行研究依据为：深圳市特别是龙华房地产现状、深圳市工程造价信息、本项目的地块价值。 1.1.5.项目建设和内容新华苑(二期)占地面积8384.80平米，规定计容积率面积29344.43平米，容积率为3.5，其中住宅27945.18平米，商业1399.25平米。1.2.可行性研究结论 1.2.1.市场预测结论目前龙华房地产市场价格情况，住宅售价在3300元-4000元/M²,

6、一层临街商铺售价在10000元-15000元/M²。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅售价可达3500元/M²，临街铺面售价可达10000元/M²。保守估计，本项目的利润可达_1489万元。况且，随着地铁四号线的动工，龙华地产市场又掀起一轮热潮，许多在售项目的销售速度应于深圳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。 1.2.2.项目建设速度本项目已在二OO三年即开始进行市场研究和方案设计，经过近一年的工作，现已基本完成方案工作。计划本项目于二OO四

7、年七月动工，二OO五年十二月份通过竣工验收，并全部实现销售。 1.2.3.投资估算和资金筹措本项目的建设资金，完全使用开发商源发实业有限公司的自有资金。 1.2.4.项目综合评价新华苑(二期)本身具有地处龙华中心广场的地段优势和景观优势，又处在龙华这个升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计，可以说，这是一个“短、平、快”的精品项目，风险极小，利润可观、前景乐观!  一、二、              项目投资环境和市场研究 2.1.市场宏观背景 2.1.1.全国投资环境宏观经济环境状

8、况2003年中国经济运行的形势，是亚洲金融危机以来最好的一年，不仅因为数据上出现高速增长，更需要注意的是经济运行中，出现了四个比较突出的亮点：第一个亮点:宏观经济增长速度加快的同时，微观企业的经济效益明显提高，民间投资大幅度低于国家投资的局面得到改观。值得注意的是，微观层面的增长不是靠行政干预，像当年国企脱困时实施债转股、划账、降低利率等手段得到的，这些利润的增长是实实在