泰古广场营销方案

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1、泰古广场营销方案1、销售方式针对1F至4F分别采用如下销售方式：1F返租销售2F分零销售3F租售并举或整体销售4F整体销售说明：1F由于单价太高，因此考虑划分为较小的铺位，降低总价；为有效控制经营期限与投资者返租期限不一致的矛盾，建议“先销售，后招租”的产权式销售方式。1F销售主要针对投资类客户，铺位划分的面积段主要集中在套内5—9㎡，对此类客户统一采用“购买后交由开发商统一招商，委托经营5年，并在5年期限内每年享受总铺款8%的回报”第11页共11页的政策，这样做的优点在于首先避免了铺位分散经营的混乱和无序，同时结合区域

2、客户无暇经营，希望投资的愿望，以较低的购铺门槛吸引中小投资者购买。由于目前我市年返8%的项目已经很多见，因此可以采取购铺一次性返两年半租金，建议具体操作为客户签定认购合同，待银行贷款办理下来以后，返还租金租金给客户，剩余两年半租金则从第二年年中开始采取每月返还的方式进行。2F目标客群主要为经营类客户，沿步行街两侧划分为套内120—200㎡的铺位，主要考虑由经营特色餐饮、西餐、咖啡、茶楼的商家购买。3F目标客群主要为古玩经营商家，主要采用先销售，后招租的方式。4F二是整体由一家大型品牌餐饮收购。2、价格策略本项目由于业态组

3、合较复杂，因此价格的制定应结合销售方式确定（注：公摊为我司初步测算，具体公摊应由测绘院评估）楼层面积（㎡）公摊率建面售价（元/㎡）套内售价（元/㎡）租金（元/㎡·月）售后总价（万元）1F522450%150003000012078362F462545%12000218188055503F341640%900015000653074.44F194040%600010000401164第11页共11页对于1F为弥补返租差额（30000×0.08÷12=200，超过了120），采取价格提升的方法，因此，必须将售价提高到一定水平

4、，通过获取更多的客户投资额和银行贷款用于弥补此资金缺口。提升后的价格表为楼层面积（㎡）公摊率套内售价（元/㎡）升后售价（元/㎡）租金（元/㎡·月）售后总价（万元）1F522450%30000380101209928．212此时，1F总销金额：99282120，建面平均售价：19005，套内平均售价：38010此时，我们以6㎡进行单铺计算：铺面总价年返租回报每月返租回报折合为每㎡返租回报228060元18244.8元/年1520.4元/月253.4元/月·㎡此时，每㎡租金差距为253.4－120=133.4元返租5年，单铺

5、租金差距累计为133.4×12×5×6=48024元第11页共11页而此时单铺总价已经比价格升幅前多买了：228060－180000=48060元即使在5年以内租金水平恒定为120元/月·㎡不增长的情况下，依靠此笔多销售的金额，亦可弥补资金缺口。此时，我们再替客户算笔帐：铺面总价年返租回报每月返租回报首期付款贷款总额每月月供款228060元元18244.8元/年1520.4元/月92060元13.6万1493.55元/月此时客户每月盈余为：每月返租回报－每月月供款=1520.4元/月－1493.55元/月=26.85元/

6、月若一次性支付两年半租金，则实际首付为：92060－18244.8×2.5=46448此时对于客户，首付不到5万，即可认购首层铺面，因此具有一定的吸引力。对于2F，比较集中的铺位总价为21818×第11页共11页120=2618160至21818×200=4363600，根据现场积累的客户情况来看，已经有3—5组客户具备此购买力，但是普遍反映价格偏高，因此建议给予购买大面积客户较大的优惠（9.2至9.5折）促进销售。3F目前已经有来自成都的客户提出整体购买，从现场客户反映的情况来看，普遍反映出对古玩城未来经营的担忧，价格

7、为第二考虑因素，因此在维持均价的情况下，通过较为优惠的政策出租/出售给龙头店带动整层的销售应该为开盘前的首选思路。4F目前亦有客户提出整体购买，中原建议应体现出与三楼的价格差异，理性定价，争取开盘前能够与更多有诚意购买的商家谈判。特别说明：由于考虑到实施优惠政策后，仍须保持原定均价不变，故须在升幅价格中提升两个百分点，即为最终执行价格。如下：楼层一楼二楼三楼四楼销售价格38786222631530610204第11页共11页3、推售步骤建议推售步骤为：首期封藏1F部分商铺，并推出1F、2F、4F同时进行销售，3F延后2星

8、期推出市场。原因如下：1）本项目3F业态定位与其他楼层相比较差异较为明显，目标客户群较为单一，同时推向市场会出现投资客、经营客、古玩商互为冲突的局面，从销售角度来看比较难以整体把控。2）一层量体较大，首期全部针对投资客销售会出现流失部分自营客户的情况，因此建议封藏部分商铺（含肯德基部分，具体区域见后图），以利于后期调