第五章房地产调控十年九调，屡调屡涨.doc

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1、第五章房地产调控：十年九调，屡调屡涨【本章学习目标】通过本章的教学使学生了解我国房地产宏观调控机制、调控目标和调控手段，并对房地产调控历程进行回顾，理解对房地产调控效果的评价。【本章教学重点】1、把握对中国房地产调控机制的分析；2、了解中国房地产调控历程；3、理解对中国房地产调控效果的评价。【本章教学内容】从房地产宏观调控机制、调控目标以及调控手段等方面进行分析，让学生了解中国房地产调控机制。同时，回顾我国房地产调控历程，并对房地产调控效果做出正确的评价，引导学生辩证看待房地产调控效果，进而帮助学生把握我国房地产市场的未来调控趋势。引入：齐鲁晚报报道称7月10日起，济南新房与二手房

2、限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。济南为限购“松绑”的举动印证着当下众多二三线城市打算以取消限购来盘活房地产的意图。这是否意味着“限购”政策将渐解体？未来房地产市场调控政策将如何调整？提出问题：我国房地产市场拥有一个什么样的调控机制？经历了怎样的调控历程？以及调控效果如何？教学要点：第一节中国房地产调控机制分析一、中国房地产宏观调控机制房地产宏观调控是国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体

3、优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。房地产市场宏观调控是一个复杂的系统，由调控主体与客体、调控对象、调控目标、手段与效果以及调控反馈机制四个部分组成。1、调控主体与客体房地产市场宏观调控的主体是指制定和执行各种宏观调控手段的行为主体，具体地可分为决策主体和执行主体。房地产市场宏观调控的决策主体是一个国家的行政及经济管理机构，即中央政府、地方政府和中央银行。他们对关系国计民生以及国家经济运行稳定的房地产市场富有监管和调节的责任。同时他们是有权采用以上所述调控手段对房地产市场进行调控的行为主体。在我国，这个调控主体具体包括：国务院、建设部、国土资源部和监察部、财政部和国家税

4、务总局、人民银行、银监会和外汇管理局以及地方政府的相应权力机关。房地产市场宏观调控的执行主体主要是地方政府和商业银行。地方政府及其相关机构是执行中央和地方的各项房地产市场调控政策的行为主体。房地产市场的生产和消费对金融的高度依赖决定了商业银行在房地产市场调控中的重要性，它是金融政策的执行主体。房地产市场宏观调控的客体指房地产市场参与者，包括市场供给方和需求方。在新建房地产市场上的供给方主要是房地产开发商，在存量房地产市场上的供给方主要是拥有存量住房的居民家庭和机构；而房地产市场的需求方主要是需要住房用于居住、生产和投资的居民家庭和机构。2、调控对象宏观调控是以国民经济的总体活动为调

5、控对象的。魏杰：《市场化的宏观调控体制》，陕西人民出版社1992年，第38页。房地产市场宏观调控是以房地产市场经济活动为对象，集中体现为房屋供给、需求和价格三个方面。调控主体运用各种调控手段通过调控客体的行为对调控对象，即房地产市场的供求和价格产生作用。3、调控目标、手段与效果房地产市场调控的核心目标是保持市场的效率与稳定，这一目标是始终不变的，任何房地产市场调控行为都是围绕这一目标进行的。调控主体根据调控的核心目标和当期房地产市场的状况设定调控的操作目标，进而选择合适的调控手段对房地产市场实施调控。最后，形成调控效果，即房地产市场的供求及价格的变化情况。理想的调控效果会让房地产市

6、场状况向调控目标方向靠近；但房地产市场的复杂性、宏观经济等环境的不确定性以及对调控工具的不当运用会使房地产市场调控的效果与目标相背离。4、调控反馈机制当调控结果产生时，调控决策主体便会将它与最初设定的调控目标进行比较，如果调控效果与调控目标相符，则这一次的宏观调控结束；如果调控结果与调控目标不相符，则需要根据变化了的市场重新设定目标，选择调控手段进行新一轮的调控，直到达到调控效果与调控目标基本一致的理想结果。房地产市场宏观调控是一个有机整体，该整体中各要素的相互作用形成了房地产市场宏观调控机制。它是涉及政府、机构（特别是金融机构）和个人的一个复杂、动态的系统，但其运行机制是很清晰的

7、。建立房地产市场健康发展的长效机制。从法律、政策、执行和监管等全方位全过程着手，采取系统、配套与综合性措施，在根本上建立制度和健全机制，以保障房地产市场长期稳定健康发展。第一、全面推进城乡建设用地市场一体化。全面落实宪法赋予农民对集体土地拥有占有、使用、收益与处置等完整权利；着手建立城乡统一的建设用地市场，保障农民公平分享土地增值收益；重新评估全国耕地红线界限水平，在确保我国粮食安全前提下，适当扩大城镇建设用地范围与规模；实行城镇建设用地增加规模与吸纳农村转移人口落户