昆明滇池国家旅游度假区大渔项目调研报告

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1、www.fdcsky.cn中国地产商域网昆明滇池国家旅游度假区（大渔）项目调研报告www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网目录第一章项目概述一、项目区位及用地51．项目区位52．项目用地5二、项目宗地概况61．四至范围62．地形状况63．地质条件64．地上物现状7三、项目周边社区配套81．周边3000米范围内社区配套82．周边3000米外可辐射到主要公共设施9四、项目周边环境9五、项目周边基础配套设施91．道路交通102．市政条件10六、规划控制要点11第

2、二章整体市场分析一、整体市场状况分析121．经济总量122．2007年昆明市房地产开发总体运行状况123．昆明市房地产建设区域走向13www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网二、整体市场对本案影响131．投资因素132．价格因素143．政策因素14第三章区域发展分析一、呈贡新城总体情况151.自然资源152.投资环境153.产业进驻164.教育发展165.市府搬迁166.轨道交通17二、大渔片区总体情况181.旅游资源182.交通资源193.旅游开发194

3、.集镇建设19三、市场供应产品分析201．区域产品供应状况202．产品共有特征203．区域内产品对比分析21四、呈贡新城土地市场分析251.呈贡新城总体规划及土地储备252.2007年呈贡已经出让土地的去向、价格及分析263.呈贡土地价格走势，供求关系，出让特点26www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网第四章开发模式及项目定位一、区域价值27二、开发模式探究271.以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发272.以旅游度假为目的的度假房地产开发283.以旅

4、游接待为目的的自营式酒店294.与旅游相关的写字楼295.以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发29三、产品定位301．产品形态302．同类产品比对30四、产品规划建议311．居住区域312．商业区域323.五星级酒店（度假村）32第五章投资分析一、成本预测35二、附加成本38三、资金预测38四、盈利能力分析39五、结论39www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网第一章项目概述一、项目区位及用地1．项目区位昆明滇池旅游度假区大渔项目位于昆明市区东南部，呈贡县

5、境内，邻近昆玉高速公路、环湖东路、中正路和前新路，距昆明市中心约25千米，距昆明巫家坝国际机场约20千米，距呈贡县城约8千米。2．项目用地项目所在区域原多为耕地及湿地，部分为村镇建设用地及水域。现拟规划为一个以旅游业为导向的、具有浓郁民族特点和水乡特色的综合性区域，突出山水环境，发展高端旅游业、服务业和创意产业，规划建设成为具有休闲度假、商务会议、文化创意、科技创意、居住、水环境保护等多种功能，国际一流生态标准的综合性旅游产业区。图1：宗地地面现状1www.fdcsky.cn中国地产商域网www

6、.fdcsky.cn中国地产商域网图2：宗地地面现状2二、项目宗地概况1．四至范围www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网北至前新路（在建）东至环湖东路（规划修建）南至梅家山西至关坡2．地形状况项目地块形状总体为三角形，南北走向长，东西走向短。3．地质条件l水文度假区内水资源充沛，主要水体为滇池，另有梁王河、捞鱼河等。规划区域内滇池湖岸线长14.7千米。滇池呈南北向分布，湖体略呈弓形，弓背向东，海拔1887．5米，总面积311．338平方公里。湖长41．2

7、千米，最大宽度13．3千米，平均宽度756米，最大水深11．3米，平均水深5．12米，容积15．931亿立方米。上游河流主要有盘龙江、宝象河、新河、运粮河、马料河、大青河、洛龙河、捞渔河、梁王河。湖水由西面海口流出，经普渡河而入金沙江。是中国第六大内陆淡水湖。l植被大渔乡湖滨湿地项目包括新村、大河口村和大海晏村三个村的湖滨范围，一个半岛，建设面积为708亩，湖岸线长4800米。708亩生态带中，恢复湖滨湿地570亩，在部分地势高的区域建设陆地生态带138亩。捞鱼河河口湿地整体布局为扇形，为滇池东

8、岸湖滨生态带建设在呈贡县第一期实施的项目之一，位于呈贡县大渔乡入湖河口，紧靠滇池湖滨，属典型的河口湿地类型，建设湿地总面积为241亩。滇池湖滨生态带既是滇池水体不可分割的重要组成部分，又是保护和净化滇池水质不可缺少的过渡地带。作为过渡带，湖滨带有利于恢复滇池和环湖周围的生态平衡，对维系城市及其区域生态系统的平衡具有重要作用。www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网l土壤区域内的土壤类型具有明显的地带性和地域性特点，主要是红壤和水稻土，类型单一，肥力状况尚好