邹海滨彭玲.滨霖城市

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1、-湘潭市海鹏集团开发有限公司可行性研究报告房地产研究咨询事务所（房物0801）邹海滨彭玲二零一零年六月.---目录第一部分项目概况分析1一·项目基本情况介绍1二·项目开发企业介绍2第二部分项目市场调查2一·项目投资环境分析2二·项目竞争环境分析8三·项目客户群分析10四·项目SWOT分析10五·项目定位分析12第三部分项目规划设计建议与进度安排14一·项目规划设计建议14二·项目开发进度安排15第四部分项目费用估算15一·项目开发成本估算15第五部分项目资金筹措17一·收入估算17第六部分项目财务评价18一·盈利能力分析18二·偿清能力分析表-21-第七部分项目法律及政策性风

2、险分析-22-一·房地产项目法律风险分析-22-二·项目政策性风险分析-23-三·项目其他风险分析-24-四·项目风险控制对策-24-第八部分项目可行性研究结论和建议-25-一·市场调查与分析结论-25-二·项目建设进度-26-三·投资费用估算和资金筹措-26-四·项目最后评价-26-.---湘潭市海鹏集团开发有限公司可行性研究报告第一部分项目概况分析一·项目基本情况介绍1项目名称介绍：滨霖城市2项目宗地位置介绍：河东霞光东路与双拥中路交汇处该3项目合作单位：投资商：开发商：规划设计单位：景观设计单位：设施单位：4承担可行性研究的单位介绍：1、编制机构：湖南城建职院房地产研究

3、咨询事务所2、法定代表人：曾福林3、编制人员：彭玲、邹海滨４、项目经济技术指标介绍项目数值占地面积8755㎡总建筑面积24682住宅建筑面积21168底商建筑面积3240公共建筑面积450住在平均层数8.2容积率2.82绿地率30%.---二·项目开发企业介绍1企业名称：海鹏集团开发有限公司2法定代表人：李勇健 3资质等级：二级4开发企业的基本情况介绍：湘潭海鹏集团是市房产局为深化改革、转换机制而按现代企业制度要求组建的房地产企业集团，集团总注册资本6612.2万元，成员企业4家，具有二级开发、二级拆迁、二级物业管理、三级建筑施工资质。集团员工均是以湘潭市房产局系统通过严格的

4、竞聘考核程序上岗，平均年龄35岁，现大专以上文化程度员工占85%，专业技术人员占75%。5开发企业的开发业绩介绍：省首批康居住宅示范小区——海鹏家园、市重点工程三桥大市场、车站路海鹏公寓。三桥大市场总建筑面积95000m2，总投资额8000万元，海鹏家园占地面积340亩，总投资3.8亿元，预计2008年建成，此项目被列为湖南省首批康居工程示范小区。地处市商业中心的海鹏公寓建筑面积12000m2，2004年6月竣工。第二部分项目市场调查一·项目投资环境分析1政策环境分析（1）全国政策性环境分析A金融政策分析：房地产新政的实施将从多个方面对房地产市场供求产生重大影响，进而促进房价

5、趋于稳定。第一，采取严厉措施，坚决抑制不合理住房需求。第二，合理安排土地供应，稳定土地价格。第三，加大中低收入群体的住房政策支持力度，减轻市场压力。第四，增加住房供给，改善供给结构。第五，加强房地产市场监管，规范市场秩序。　客观地评价，这次房地产新政，主要是针对房地产市场当前的形势出台的中短期政策，虽然见效快，但不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，还需要尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革，建立房地产市场平稳发展的长效机制才是治本之策。.---B货币政策分析：货币政策刺激房地产市场的作用方式包括：大量投放贷款增加房地产市场货币供应量，同时拓宽

6、房地产企业融资渠道；配合财政政策降低利率和税收，以减轻消费者购房成本，丰富消费者购房手段。国办发2008131号文提出“支持房地产开发企业合理的融资需求”。《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。加大对房地产企业开发贷款支持的政策效果是：2009年主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元，年末余额同比增长30．7％，增速比2008年末加快20．4％；房地产开发企业2009年资金来源57128亿元中国内贷

7、款11293亿元，比2008年增长48．5％。（2）城市政策环境分析2010年一季度，国家出台多项房地产调控政策，受其影响，我市房地产市场的各项指标与去年四季度相比，均有所下降，但仍高于同期水平，交易市场热度不减，呈现供小于求，商品房供销比为0.69：1，商品住房供销比为0.68：1，房屋销售均价小幅攀升。           .---市场供应量逐月回升。一季度，商品房批准预售面积25.39万㎡，同比上升17%；其中商品住房批准预售面积为24.44万㎡，同比上升16.73%。今年是我市的“形象提升年”、