巢湖市半汤街道汤卞山区域汤大庄村房屋征收项目整体预评估.doc

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1、巢湖市半汤街道汤卞山区域汤大庄村房屋征收项目整体预评估报告巢湖市明佳房地产评估事务所二〇一三年二月目录致委托方函……………………………………………………………………3结果报告房屋征收补偿及安置房价格计算方法…………………………………4被征收各类结构住宅房屋基准价汇总表………………………………5安置房屋基准价汇总表………………………………5被征收住宅楼层价差增减表…………………………………………………6被征收住宅房屋成新上限表…………………………………………………6房屋朝向因素修正系数表………………………………………6安置房屋楼

2、层价差增减表……………………………………………………………7致委托方函巢湖市房屋征收办公室：受贵办公室委托，本评估机构秉着客观、公正、科学、独立的原则，对巢湖市半汤街道汤卞山区域汤大庄村房屋征收项目中的房地产，在估价时点二〇一三年二月的房地产价值进行了整体预评估。此次估价的目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。同时为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。本评估机构根据特定的评估目的，依据国家、各级政府有关房地产征

3、收补偿、房地产估价等规定，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与被征收房屋及安置房的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新等因素进行分析，确定在估价时点被征收房屋和用于产权调换房屋等级和价格标准，及相关调节系数的设定，详见附表。巢湖市明佳房地产评估事务所二〇一三年二月七日房屋征收补偿及安置房价格计算方法被征收房屋单价=基准价×成新系数×朝向系数+楼层价差安置房屋单价=基准价×朝向系数+楼层价差被征收各类结构住宅房屋基准价汇总表单位：元/平方米类别等级基准价砖混结构2199731911砖木结构119482

4、1849简易结构1119721135注：基准价为各类结构房屋一层、十成新、朝向南、层高2.8m～3.2m标准的房屋价格。安置房屋基准价汇总表单位：元/平方米类别等级安置房基准价建安成本钢混凝土结构1（高层）25261600注：基准价为房屋一层、十成新、朝向南、层高2.8m～3.2m标准的房屋价格。被征收房住宅房屋楼层价差增减表单位：元/平方米楼层　一层二层三层10.000.000.002　0.000.003　　-30被征收住宅房屋成新上限表结构成新超过30年26～30年21～25年16～20年11～15年10年以内砖混成新度7

5、7.588.59按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出99%。成新率86%88%90%94%96%砖木成新度6.577.588.5按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出98%。成新率84%86%88%90%94%简易成新度34.55.567成新率70%76%80%82%86%注：成新率根据被征收房屋耐用年限和实际保养程度确定，上限参照此表。住宅房屋朝向因素修正系数表主要房间朝向北西东朝南修正系数96%98%99%100%安置房屋（汤卞山庄二期）楼层价差增减表单位：元/平方米楼层十八层二十三层二十八层

6、三十层10.000.000.000.0020.000.000.000.003+15+15+15+154+15+15+15+155+15+15+15+156+15+15+15+157+30+30+30+308+30+30+30+309+30+45+30+3010+30+45+30+3011+45+60+45+4512+45+60+45+4513+60+75+60+6014+60+75+60+6015+75+90+75+7516+75+75+75+7517+90+60+90+90180.00+45+75+7519　+30+60+7

7、520　+30+45+6021　+15+30+6022　+15+30+4523　0.00+30+4524　　+15+3025　　+15+3026　　+15+1527　　+15+1528　　0.00+1529　　　+1530　　　0.00