一个房地产营销总监的独白

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1、《形象》地产文稿：一个房地产营销总监的独白不管你我是否认识，是否互粉，是否关注，我想说，此时我们的心跳的频率都是一样的猛烈，都在为冲击年度的目标，在做最后一周的努力。不管你现在身处白雪皑皑的哈尔滨，还是暖意浓浓的三亚；不管你来自霓虹朦胧的上海，还是肃静庄严的拉萨。我想说，2011年，都是我们揪心的一年，都是我们惆怅的一年。我信那句话：出来混迟早要还的。我们经历过06、07春风得意的风光；我们也享受过09、10年暖春突来的刹那间欣喜。当08年到来时，我们也曾惊慌过，迷离过，但是政府的救市，让我们摆脱一劫。但我

2、们需要清楚的认识到，现在是2011年，即使面对2012年，我想日子都不会好过，因为这次政府不可能救市，银行不可能鼎立相助，我们希翼外力都是不靠谱的。亲们，振作起来，我们只有自己才能救自己。老板的失望，总经理的无奈，弥补这一切只有一样东西，钱！卖房子，回款！钱就是一个公司的血液，离开血液，公司如何生存？开发部需要钱，拿地；工程部需要钱，支付工程款；财务部需要钱，还银行贷款；综合部需要钱，发员工工资……我们都清楚，房地产公司所有的部门都是花钱的，只有营销部是回钱的，而且所有的部门、公司的所有行为都是围绕营销部所

3、开展工作的，而营销部所做得一切都是围绕客户所开展的。目前我们所碰到的问题就是，我们的客户在哪里，客户丢失在哪里？客户在门外。政府的限购政策，抑制了一大部分客户的购房资格，虽然他们可以购买商业的地产，但是商业地产需要培育，以及一群人的烘托这个市场，否则投资的空间将很小。客户在门口。一部分可以购买的人群，但是银行的利率、放贷的控制，使得这部分人，很难达到购房的条件；首套房的按揭优惠政策，不放开，就是不鼓励他们置业，这部分客户不是投资客户，是刚需，现在刚需也得到了限制。客户在观望。购房是需要信心的，一旦楼市给政策

4、调整为“空”，很多人只能是观望。观望就是传染病，一传二，二传四。明智，清醒者毕竟少，而且保守的国人，肯定不敢去越雷区，所有观望者在不断增加。客户被观望，我们在降价，全国在降价；另外，销售量也在减少。此时，买卖双方在博弈，谁拥有主动权，谁就拥有利益。目前，我们需要回款，所以我们只有不断的让步，而这些观望者，也不清楚我们的底线，双方这种博弈在不断拉锯着。我相信，一旦楼市转暖，会让很多观望者受伤害，虽然我已经跟很多朋友说过，元旦到春节前是一个抄底最佳机会，但是人心欲望之无穷，让观望继续，很多人都是被观望。楼市的低

5、迷，其实也在促进房地产营销的进步，我们的促销策略在变化了，从特价房到特惠房，再到不要脸的直接打折，即使我们售楼处被老客户冲击，甚至也有给老客户去弥补的举措；从促销演变成买一套送一套，这真是甩卖，跳楼价；从三年的价格补差，再到三年全额回购，我们将未来所存在风险全部承担过来了，但是很多客户还是不买账。也许是我们过去的口碑太差，或许所有的开发商都是过街老鼠，此时不打何时打。我们的营销策略，从坐销，改成了行销；从客户上门销售，到圈层营销，到会议营销，到推介会等等；我们引进了B2C的电商，我们引进了零拍卖；我们推行了

6、置换的政策，我们推行了捆绑销售的策略。我们很清楚，我们给了太多太多。如果，我们所有的诚意难以打动我们亲爱的客户，我觉得我们应该放弃，从战术上是很难改变市场格局的，任何一家房地产公司都应该从战略上进行调整，唯有变，才能过这冬。我坚信，政府不可能放弃房地产这行业，而且调控的政策调性是抑制房价涨幅，抑制一二线及房价过高的城市房价。将房地产公司打死，不符合城市的发展。另外政府的财政的收入、税收的收入从哪里？而且房地产直接影响三四十个行业：钢筋、水泥、塑钢、涂料、家具、家电等等行业的发展，直接将影响到中国经济的发展。

7、不过，如果任房价自由上涨这也是不可能的，房价需要软着陆，只有如此才能保证楼市的健康发展。政府推出的廉建房，就是通过有形之手，将楼市的需求一分为二，推行民生、市场两条线来满足居民的需求。我信楼市春天将来临，但是火热的夏天很难再次出现。作为房地产商，要存活下去，就必须做好一些基础工作，不要把所有的责任推行营销部门，要公司上下都进行营销，重视前营销。从公司的运营，到土地的购买，到项目的建设，都要建设出客户所需要的产品，要控制成本，在房价走势缓慢的条件下，控制成本就是获取利润，向管理要利润，这将是房地产公司的一大课

8、题，需要我们去研究。亲们，最后一周，我们还得努力，不到最后一秒，我们不言败。亲们，不要在乎，老板给发多少奖金。或许我们可能让老板们炒鱿鱼，因为我们既然选择了房地产，选择了营销部门，我们都有这个心里准备。亲们，我们为自己祈祷吧。我仿佛闻到春的气息，你们呢？我们明年还做房地产，还做营销。我想告诉那些观望者，出来观望迟早要还的。