华润古北地铁上盖项目运营规划

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1、华润古北地铁上盖项目运营规划*古北地铁上盖项目运营规划2011年7><3月**1、项目概况2、项目总体目标<3、项目总体定位4、项目开发思路5、项目运营管理6、项目关键因素及风险管理**本项目为华润置地与申通地铁合作开发的10号线吴中路停车场地块综合开发项目，面积20#ff66ff'>.2<3公顷。基地现已建成约7#ff66ff'>.5万平方米的轨道交通列车停车场，停车场上部约8米高度设置大平台，部分预留了上盖开发的结构技术条件。项目将利用轨道交通的交通便利性，结合10号线停车场进行立体的、多层次的商业综合开发。项目简介主要技

2、术指标概念方案总平图概念方案鸟瞰图地块位置*项目简介主要技术指标概念方案总平图概念方案鸟瞰图地块位置*项目简介主要技术指标概念方案总平图概念方案鸟瞰图地块位置*项目简介主要技术指标概念方案总平图概念方案鸟瞰图地块位置*项目简介主要技术指标概念方案总平图概念方案鸟瞰图地块位置*1、项目概况2、项目总体目标<3、项目总体定位4、项目开发思路5、项目运营管理6、项目关键因素及风险管理**用5年的时间和尽可能少的资金占压，完成一个含购物中心、写字楼、酒店在内的高档商业综合体，实现财务指标，使之成为华润置地万象城系列的前三名、上海西部最

3、具影响力的高品质都市综合体典范、华润置地与地铁公司合作的成功范例，进而为华润置地在上海乃至华东区域的商业综合体开发储备机会、人才、经验。组织目标质量目标进度目标财务目标战略目标*备注：从华润置地投资角度出发，股权溢价40064万元不计入项目公司成本，但应计入华润置地内部评价体系。因此，基于上述原则下的项目IRR（税后）为7#ff66ff'>.10%。组织目标质量目标进度目标财务目标战略目标*不同的测算条件下的财务指标组织目标质量目标进度目标财务目标战略目标序号不同的测算假设条件测算结果华润置地投资IRR面积调整租金调整售价调整

4、写字楼税后净利润率项目整体税后IRR1---14#ff66ff'>.11%8#ff66ff'>.61%7#ff66ff'>.10%21）购物中心分出44000平方米的商业部分作为返还政府的公建--22#ff66ff'>.22%9#ff66ff'>.14%7#ff66ff'>.<3<3%<3--写字楼全程均价为<34000元/平方米18#ff66ff'>.80%9#ff66ff'>.0<3%7#ff66ff'>.41%4-1）购物中心租金240元/平方米/月2）地下商业租金210元/平方米/月<3）平台商业租金190元/平方米/

5、月4）酒店租金210元/平方米/月-14#ff66ff'>.11%9#ff66ff'>.04%7#ff66ff'>.50%5-1）购物中心租金2<30元/平方米/月2）地下商业租金210元/平方米/月<3）平台商业租金190元/平方米/月4）酒店租金210元/平方米/月写字楼全程均价为<31000元/平方米15#ff66ff'>.84%9#ff66ff'>.02%7#ff66ff'>.46%*组织目标质量目标进度目标财务目标战略目标*确保万象城获上海市建设工程“白玉兰”奖，力争获得国家“鲁班奖”，并以此奖项作为管控的手段，有力

6、的组织内部和外部资源达到全过程工程管理控制的高要求。组织目标质量目标进度目标财务目标战略目标*组织目标质量目标进度目标财务目标战略目标*1、项目概况2、项目总体目标<3、项目总体定位4、项目开发思路5、项目运营管理6、项目关键因素及风险管理**目标客户定位——购物中心追求时尚，崇尚体验式消费的客群消费力处于增长阶段年龄层主要集中在18-<35岁之间初期随机性消费较强，餐饮消费为主后期可成为项目忠诚客户随机性较强目的型消费类，如主题餐饮、娱乐具有一定品味及高消费能力消费频率稳定对品牌有一定认知度不随波逐年龄<30-45之间目标客

7、户时尚客群中产家庭项目写字楼商务客群旅游客群上海市高购买力、高收入客群核心竞争力产品定位目标客户定位*目标客户定位——办公楼整合原有分布在不同区域的不同职能于一栋办公楼的办公需求企业，尤其是研发金融类企业原有在核心商务中心办公企业的支持性办公场所等后台部门的外迁需求新进驻上海市场的企业，尤其是长三角地区区域内不愿迁离原有办公区域的升级需求企业贸易、教育培训、中介服务、信息安全、设计创意、技术研发等目标客户??3????3??????????????????????????????以房地产为主业的开发企业涉足多领域业务的大型企业

8、集团闵行区第三产业发展导向支持下壮大的现代服务业长三角企业进驻总部、前台销售部门中心城区及西部成熟区外溢客户投资类需求的金融机构核心竞争力产品定位目标客户定位*目标客户定位——酒店…商务区成熟后，将带来一定数量的短期和中长期客源随着虹桥商务中心、七宝生态商务区等商务区的兴起，