物业前期介入解析----验收篇

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1、物业前期介入解析一一验收篇一、前期介入的概念及重要性1、前期介入的定义(1)、狭义的前期介入：房地产开发进入封顶或设备安装到房屋交付业主这个阶段，受聘的物业公司安排工程人员对设备、设施的安装、调试进行熟悉，收集相关技术资料，丼对以U可能影响物业f•期管理的M题点提出意见或建议，以便期物业管理工作的正常实施。(2)、广义的前期介入：物业对房地产项n的规划、开发、销色、入住的过程中，依裾相关的法律法规，对影响今后物业管理的产品提出意见或建议，提高项u整体品质。2、重要性在于：•冇利于今后房屋的接管查验并为之准备•何利地产产品品质的提高•有利于减少地产投资费用•有利于物、Ik服务质的提商•杏利于

2、降低物业管理企业的经营成木•有利于为、Ik主提供一个安全、周到的服务环境服务人员的到位：项目入伙前3个月一交房针对的丁作：房屋木体、装修管理方案、入伙的准备丁.作。二、前期介入的工作内容1、项目总体规划项H楼栋的布置小区出入L1小区智能安防系统配置配套用房与物、Ik管理的有关的其他事项2、设备设施的安装调试设备选型、配置设备的安装调试及使用小区相关资料的收集、整理。发现M题的提出及协调跟进I办助管理用房的装修3、小区整体VT标识引导标识应用标识4、安防系统方案整体安防系统的的合理性、有效性、品牌增值性监控探呔的分布、选型监控资料的保存吋限周界防攀越红外系统的设背小区车辆的安全管理5、相关配

3、套川房物业管理用房位a、装修公建配巷用房的设置6、装修方案的策划：业主家装修注意事项空凋安装装修垃圾的堆放地点、堆放方式、淸运方式防盗窗花的设置7、景观环境介入：景观棺物的选型与搭配绿化今后的管理的经济性景观配置的介理性垃圾房的位置、垃圾桶的位S等三、前期介入人员技能要求(1)—线员工技能必备：本w位专业知识技能木岗位相关的法律法规了解工作的具体内容了解项0相关信息前期介入工作流程物业管理的工作经验(1)物业人员必备要求了解项目的规划设计熟悉tl己本责任范围内的法律、法规了解工程进度，依据进度跟进针对项0提出合适的建议发现问题要有记录反映的问题要冇跟进无法史改的问题点建议措施或其他应对方案

4、保持6好沟通：物业内部、与地产四、竣工验收与接管验收的区别1、竣工验收与接管验收两者的区别主要旮以卜*方面：性质不同阶段作用不同验收主体不同性质不同(1)竣I:验收足政府行为，任何建设1:程的验收山政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施L:质呈和设汁质S进行全面检验和质景评定(小组成员：建委、质检站、监理公司等)(2)接管验收是企业行为，是物业管理公司代表全体业主根椐物业管理合同从确保物业今活正常使用与维修用度出发对委托的物业进行质S验收。2、性质不同(1)竣1:验收足政府行为，任何建设1:程的验收山政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施［:质足和设计质足进行全ifif检验和质S评定(

5、小组成建委、质检站、监理公司等)竣工验收合格•标志着物业可以交付使用，接管验收一旦完成,标志着物业正式进入使川阶段。(2)接管验收足企业行为，足物业管理公司代表全体业主根裾物业管理合同从确保物业今后正常使用勹维修角度出发对委托的物业进行质fi验收。竣工验收足施工单位向建设单位移交的过程，接管验收是建设单位向物业管理单位移交物业的过程。(3)验收主体不同竣工验收：施工单位(交于)建设单位接管验收：建设单位(交于)物业管理企业(交于)业主五、房屋结构及用料简介本小区房屋结构均采用现浇钢筋混凝土桐架结构体系，抗震等级为七级。墙体使用粘土空心砖作为填充墙。其特点：保温性好，隔热力强，K冇环保性，减

6、少实心砖的用土S,同时还具冇减轻混凝土框架的动、静荷载，提岛楼盘的安全可靠性。内墙:面采川水泥混合砂浆打底抹。地而:结构层上水泥浞合砂浆打底找平天棚:采川水泥混合砂浆打底抹〒。（以上三种处理方法的好处，是最大限度的为业主衍!li了装修的空间和节约开支。）给排水：采川0前国内最为先进的PVC给排水管道。其优点足减少过去铸铁管造成的锈迹污染和祚易造成的管道堵塞。六、具体验收标准及处理方法1、墙面的验收对墙面的验收，V:要足看室内四周的墙面奋无裂缝，空売等现象。如奋裂缝则要看足什么样的裂缝。常见的裂缝足风裂,其形状是呈网状式的密布在墙而上。这种裂缝形成的原因，主要足室内外暖湿气流的不均匀，加上水

7、泥砂浆A然的T、湿收缩。空売则足粉墙吋簿、厚不均，洒水吋不均匀造成的，于墙体本身质景，没侖任何联系。处理方法：如果裂缝、空壳iW积比较大，则由施工单位打掉重粉。如果只冇细小的裂缝，而没冇空壳，待业主在进行精装修时抹二遍腻了•即可消除。2、墙面的阴、阳角验收对墙而的各个乖i拐角、水平平行角，用目测的方法进行观测，检査阴、阳角处是否不平整或波浪不平。处理方法：则要求施工单位用且木条夹紧粉角找且。3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收