深圳能源大厦物业管理与运营模式探讨

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1、深圳能源大厦物业管理与运营模式探讨深圳能源集团大厦分公司【摘要】物业的优质服务管理和物业管理公司的管理模式及运营模式有着肓接的关系。木文根据物业管理实例，对深圳能源大厦的的物业管理及运营模式进行探索。【关键词】物业管理；运营模式；法律依据一、能源大厦项目介绍与定位深圳能源集团自成立以来，侧重于创业拓展，对办公场所缺少统筹规划，集团各单位办公场所分布在各区12个地点办公，不利于相互沟通交流，增加行政运行成木。为了集约化办公，提高工作效率和节约成木，提升能源集团品牌和形象，发挥“总部经济效应”和“窗口”效应，提高能源集团知名度与公信力，深圳能源集团于2008年4月3日通过竞拍

2、取得B119-0053宗地。木项目建设用地位于深圳市福田中心区金田路与滨河大道交叉口的东北侧，地块东侧为莲花中学南校区（原岗厦中学），南侧为滨河大道，西侧为金出路和会展中心，北侧为福华五路。木项目总用地面积9047.06平方米，总建筑面积142520.30平方米，包含南北两个塔楼，北塔楼（42层）约为218米，南塔楼（20层）约116米。木项目开发主题定位是总部式、标志性的高档甲级写字楼。通过创新设计及标志性建筑特征吸引市场关注，形成市场冲击力。项目建筑设计定位既符合集团对木项目的总部发展要求，也使木项目以总部物业的形象切入高端商务市场,奠定物业中心区门户形象，保证项目的

3、开发利益。二、前期选定物业服务企业的法律依据木项目已于2015年12月16日成功封顶，预计2017年7月竣工验收。现阶段木项目进入预租赁及选聘物业管理企业的阶段。我国中央有关部委与地方政府对物业服务企业的确定和选择均有明文规定，具体有以下几项：1、根据《深圳经济特区物业管理条例》“第六十九建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级等。”所以项目销售（租赁）前必须确定物业管理服务企业，并签署《前期物业管理服务合同》完成备案手续；2、根据《建设部关于印发（前期物业管理招标投标管理暂行办法）》“第十九条通过招标投

4、标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：（三）非岀售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成/3、根据《建设部关于修改（物业管理企业资质管理办法）的决定》，“第八条一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。能源大厦项目总建筑面积约15万平方米，60%的面积自用，40%的面积用于岀租，所以深圳能源集团必须在能源大厦交付使用前90日确定一家拥有一级资质的物业管理企业来进行物业管理。而深圳能源集团下属企业深能物业管理服务公司只有三级资质，将不能承接能源大厦的物业服务业

5、务。选聘了物业服务企业之后，还有一项非常重要的事情要做，那就是明确物业管理费用。国家及地方政府对物业服务收费出台了以下管理办法：1、根据《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》摘录“第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。”2、根据《深圳市国土房产局关于建设单位必须采用招标方式选聘前期物业服务企业的通告》其中内容之一…“二、招标方式建设单位可采取公开招标或邀请招标方式。采用邀请招标的，应当向3个以上符合条件的企业发出投标邀请书。”3、根据

6、“深圳市物价局深圳市国土资源和房产管理局，关于发布《深圳市物业管理服务收费管理规定》的通知，深价联字（2006）18号”第五条住宅物业的物业管理服务收费实行政府指导价。业主与物业管理企业应当根据市价格主管部门和市物业管理行政主管部门公布的指导标准在物业管理服务合同中约定收费标准。非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。市价格主管部门应当会同市物业管理行政主管部门定期发布住宅物业管理服务收费指导标准。第六条建设单位销售物业时，应当向物业买受人明示前期物业管理服务费标准。建设单位与物业买受人签订买卖合同吋，应当明确

7、物业管理企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。涉及物业买受人共同利益的，相关约定应当一致。物业入住前的物业管理服务费用由开发建设单位承担。依据以上几条规定，能源大厦项目可由深圳能源集团采用邀请招投标方式来选聘物业管理服务企业，在租赁前确定有关物业管理服务机构及物业管理费标准定价必须通过确定的物业公司来明确。三、物业管理运营模式对比分析现阶段在深圳福田商务核心区高档甲级写字楼群里，采用的运营模式主要有五种：1、由业主直接选聘外资全资物业服务公司做全管；2、由业主直接选聘或指定国内物业公司做全管，外资品