某酒店项目的市场与财务分析

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1、-第一章概述然而，在高星级酒店投资热的同时,高星级酒店发展的瓶颈问题也愈发突显，“竞存”和“获利”成为高星级酒店当前首要任务。在众多的酒店建设项目中，有的酒店建设项目最终会获得成功，也有不少的酒店建设项目会以失败告终。由于酒店投资属于实物投资，建成后空间位置不可转移，酒店建设项目最大的失误就是酒店规划与选址的错误，这是由于前期市场调研、规划论证等不到位，导致在错误的地方盖了一个档次、类型错误的酒店；一些地区酒店过剩，客房出租率和平均房价都达不到预期目标，从某一方面表明其在酒店建设筹建前期，对市场调研、经营预测等项工作做得不够充分，特别是可行性分析做的深度不

2、够。酒店筹建期间，没有专业的市场调查分析，没有明确的项目商业需求分析，没有一个明确的目标市场及市场定位，酒店经营设施、后台区域无合理配比。此外，我国新建高星级酒店对外支付的咨询费、筹建顾问费用、工期与设计变更等造成的投资成本和浪费，都是相当惊人的。在中国的诸如北京、上海、深圳等的一线城市中，随着越来越多酒店项目的建设，酒店行业的竞争也越发激烈，想要通过投资酒店项目得到丰厚的回报就必须首先建立科学的酒店投资理念，并通过可行性分析对该酒店项目进行整体评估。传统高星级酒店投资项目评估多是通过分析财务评价指标，例如投资回报率，投资回收期，内部收益率等指标，有时也辅

3、以敏感性分析等不确定性分析，来判断项目是否值得投资，这种单因素或单目标的评价指标通常仅能反映项目某一方面的特性，不能适应高星级酒店投资的多目标性和多因素性的特点。当前高星级酒店投资项目已趋于从酒店定位、客源市场、竞争对手、酒店服务项目、酒店设计以及成本控制等多方面综合评估，但多数项目的评估内容欠缺系统性，另外评估结果也多以经验论断。如何系统科学地评估高星级酒店投资项正引起更多的关注。1.2国内外分析现状酒店业在我国发展速度快，规模大，但仍属年轻的行业。与世界水平相比较，投资人和参与者对酒店项目开发的理解还有相当大的差距，纵观目前国内外酒店项目可行性分析、酒

4、店投资方面的理论分析现状，主要有以下分析成果：Gu等[5]描述了中国酒店行业在二十一世纪前二十年的结构体系及其所面临的挑战，并着重强调了随着海外融资和对国外连锁酒店进行收购等的出现，酒店行业在发展过程中所取得的进步、国内连锁酒店的日趋国际化。此外，文中还对中国不同城市酒店的供需平衡进行了分析，最后对中国本土酒店行业和在中国运营的国外连锁酒店面临的挑战进行分类以及对各个类别作了相应的注解。Huang等[6]提出了一个两阶段动态评估方法，分别运用窗口数据包络分析(DEWA)和杜2------第一章概述宾模型对中国旅游行业进行了效益评估。Martin等[7]针对

5、经济萧条时期提出了相应的酒店营销策略，并着重分析了战略决策的路径分析。熊伟[8]等基于目前中国酒店业对有关投资前市场分析分析理论迫切需要的前提下，对中国高星级酒店投资前市场分析的分析背景及分析综述进行详细的阐述，旨在构划出中国高星级酒店投资前市场分析的分析思路。文吉[9]选用一些有代表性的空间分布指标描述中国星级酒店在空间分布上的特点，并进一步构建影响酒店空间布局的动力系统模型，探索影响中国星级酒店空间分布的动力因子。黄丽英[10]等使用DEA方法的CCR、BCC、NIRS基本模型，以我国八大地区的四、五星级酒店为例,计算其技术效率、纯技术效率、规模效率及

6、分析了规模报酬的变化，并对结果进行定性分析得出相关启示，期望对我国高星级酒店的投资发展有所帮助。陈立平[11]分析了国际酒店集团在中国大陆扩张中面临的制约因素，并对其发展战略、扩张方式等方面的趋势作出预测。文吉[12]等采用历史学的分析方法，把中国酒店业发展划分为“招待所”时代、涉外宾馆时期、旅游饭店时期和星级酒店时期，并对各时期中国酒店业发展特点进行了分析，从中可以探究出我国酒店业发展的非常规模式。陈新跃[13]等系统分析了欧美酒店形成的文化背景、建筑特色、经营特点，借鉴其精华，提出了中国酒店业未来发展的对策与建议。赵媛等[14]运用GIS技术，以区域经

7、济学、城市地理学等相关理论为指导,探讨了城市酒店空间分布规律，指出酒店的空间分布与城市商业布局密切相关。徐士铭[15]从地区和管理模式两种不同的角度，综合对国内五星级酒店在地区发展布局、经营水平、客源市场结构、成本效益水平等方面的表现进行了调查，对收集的数据进行了比较分析，并结合五星级酒店经营管理特点和本职工作经验，对产生差异的原因进行了分析。高兴等[16]以实例举出国内有代表性的大型综合性酒店近三年的能源消耗和营业额现状，用总能源费与总营业额的当量比值作为能源消耗合理程度的评价指标统计出能耗标准对应比值的范围，指出目前能源预算控制存在的问题和正确的能源预

8、算方法。刘昊[17]基于对经济型酒店和星级酒店发展现状的认识，分别