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1、酒店项目财务分析报告一、项目相关参数：1、H栋的建筑参数：（单位：平方米）总建筑面积其中地上10层总面积地下一层商场面积地下二层车库设备房面积2031821187083643148043说明：目前需要运作的部分为地上10层，总面积为：118708平方米。2、四星级酒店：临高殿三号路一侧单层面积：约4100平方米总面积：约41000平方米酒店房间数：每层61间标准间，8层共488间。酒店配套面积：一、二层面积总共8200平方米。主要供酒店配套营业用，主要内容包括：酒店大堂、商务中心、咖啡厅、中餐厅、西餐厅、酒店商场、桑拿健身中心、会议室等。3、酒店公寓
2、：另外三侧单层面积：约7770平方米总面积：约77700平方米酒店公寓房间数：每层101间标准间，8层共808间。酒店公寓配套面积：一、二层面积总共15540平方米。主要供酒店公寓配套营业用，主要内容包括：酒店公寓大堂、商务中心、咖啡厅、各类中餐厅、西餐厅、中型超市、桑拿健身中心、洗衣中心、网吧、银行、医务中心、茶室、邮局、服装精品店等。二、项目运做思路：1、四星级酒店（委托凯莱国际酒店有限公司管理）四星级产权酒店：酒店房间全部出售，预计售价至少在4800元/平方米以上（含1300元/平方米的装修），然后再以每平方米30元/月的价格返租20年，业主除
3、了享受租金收益外，每年还可以免费入住酒店12天。1、酒店公寓：酒店公寓全部出售，预计售价至少在4200元/平方米以上（含700元/平方米的装修）。二、财务分析：1、收益分析：说明：A、单位成本的计算：2400元/平方米的购入价，四星级酒店1300元/平方米的装修及酒店公寓700元/平方米的装修。B、酒店营业配套、酒店公寓配套营业可作为投资公司长期物业做出租收益，也可销售。分析：A、若完全全部实现销售，至少可实现盈利1293万元，B、若酒店营业配套不销售，至少可实现盈利1096万元，还可留有物业8200平方米，每年租金约300万元。2、风险分析：销售率
4、与风险关系A、在不同销售率情况下的盈利情况：（单位：人民币）B、在不同销售率情况下的回购及装修成本情况：（单位：人民币）C、分析四、总体分析1、销售率对盈利的影响：a)销售率在100%的情况下，投资公司可实现利润：10964万人民币，获得物业近8200平方米，市场价值在约3000万人民币以上b)销售率在90%的情况下，投资公司可实现利润：7861万人民币，获得物业近20000平方米，市场价值在约6000万人民币以上。a)销售率在80%的情况下，投资公司可实现利润：3567万人民币，获得物业近36000平方米，市场价值在约9000万人民币以上。b)销售
5、率在70%的情况下，投资公司基本不会赢利，但可获得物业近48000平方米，市场价值在约16000万人民币以上。c)该项目成功的关键：销售率必须在70%以上。2、对小业主实行7%—8%的投资回报银行履约担保的风险A、酒店管理公司（如凯莱国际酒店）承租酒店可承受的租金作为一家星级酒店，考虑其体量大的原因，月租金在30－35元/平方米，整体酒店年租金在1476万元－1722万元之间，酒店管理公司完全可以承受。B、小业主7%-8%的投资回报银行履约担保的风险及产权酒店销售阻力只要保证月租金30－35元/平方米，完全可以实现7%-8%的投资回报率，银行履约担保
6、的风险就不存在，产权酒店销售的阻力也会迎刃而解。3、风险化解A、本项目成本：酒店为3700元/平方米（2400+1300），酒店公寓为3100元/平方米（2400+700）。B、项目操作前期以4800元/平方米（酒店）和4200元/平方米（公寓）销售，在销售率达60％以后，可以以成本价销售，投资公司仍可以实现约7200万人民币的利润及酒店配套营业面积约8200平方米。C、投资风险完全可以化解。四、现金流分析项目 时间支付比例 金额项目定金 合同签定日项目总额的10%28320000￥28,320,000一次付讫项目余款 14个月项目总额的90%
7、￥254,880,000小计 ￥283,200,000前期市场运做费用（售楼处装修等费用）合同签定日至开盘：约2个月 1500000￥1,500,000销售推广费用开盘导入期2个月项目销售总额的1.5% ￥784,710 公开期4个月项目销售总额的1.5% ￥1,961,775 强销期6个月项目销售总额的1.5% ￥5,231,400 持续期2个月项目销售总额的1.5% ￥784,710小计 ￥10,262,595合计 ￥293,462,595项目 销售进度销售比例 销售收入销售毛利 开盘导入期2个月项目总额的10% ￥52,314
8、,000￥12,100,000 公开期4个月项目总额的25% ￥130,785,000￥30,250,000
