土地使用权年限对房地产价格的影响(萧振杰 200941206130)

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1、土地使用权年限对房地产价格的影响萧振杰20094120613009工程管理摘要：在当今这社会主义的市场经济下，土地能够使用的年龄多少对于价格的影响可以说是息息相关的，来决定购买者是否对这房地产感兴趣的重要标准之一。哪么土地使用权年限的对其价格有什么样的影响;还有对土地使用年限的界定又是怎么样呢？土地使用权年限的存在问题。对于这些问题，笔者在下面作出自己的观点分析。关键词：土地使用权年限房地产价格Abstract:intoday'ssocialistmarketeconomy,tobeabletousethelandfortheinfluenceofage

2、howmuchpricescanbesaidtobecloselylinked,todecidewhethertorealestatebuyersareinterestedinthisoneofthemajorcriteria.What?Thelandusetermforthepricetohavethekindofinfluence;Andlandusefixednumberofyearofthedefinitionofwhatis?Fortheseproblems,theauthormadehispointintheanalysis.Keywords

3、:landusetermrealestateprices一、土地使用权限年限的界定土地使用年限最高70年　据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；　　工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；　　教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执

4、行的土地使用年限为50年；　　商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；　　综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。二、土地使用年限期满可自动续期根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”　　据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规

5、定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是今年3月，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。一、土地使用权年限影响商品房价格　房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转移给他人的行为。房地产转让的实质是房地

6、产权属发生转移，《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。在我国，城市国有土地的所有权属于国家，土地使用权则通过划拨、出让、转让三种途径为土地使用者取得。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将出让取得的土地使用权，或划拨取得但已补办手续补交土地出让金的土地使用权再转移的行为。作为可以买卖的商品房，土地使用权基本上是通过土地使用权的出让、转让有偿取得的，商品房的价格中也包含着这笔费用，地价是房价(严格的

7、说应为房地产价格)的一项重要组成部分。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是原出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。例如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限只有40年。从房地产开发商以合法方式取得土地使用权之日起，经过设计、建设、销售等环节，当购房者购买商品房时，土地使用权年限至少已减少了一两年，多达五年以上的也有可能。开发商与购房者签订商品房购销合同，将商品房卖给购房者，购房者不仅拥有房屋本身的所有权，同时拥有该房屋所占用范围内土地一

8、定年限的使用权。许多人认为，购买房产后，只要房屋不灭失，房屋所有权人可以无限期的