房地产建设项目前期成本控制研究

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1、房地产建设项目前期成本控制研究深圳华侨城房地产有限公司广东深圳518000【摘要】随着房地产企业近年来的迅速发展，房地产企业为了获得经济效益的最大化，对工程的各个项目环节成木控制十分重视。成木控制工作贯穿于整个房地产开发项目的始末，其中前期成木控制因为会影响后续工作的成木，是整个项目顺利实施的有利保证，同时，房地产开发企业开发成木涉及项目的投资决策、前期策划、设计、施工、销售等各个环节，相关数据分析与研究表明，对项目成木影响最大的阶段是项目的前期决策和规划设计阶段。因此，做好房地产开发项目前期的成木控制具有重要的理论价值与现实意义。【关键

2、词】房地产；投资项目；前期；成木控制1、房地产项目成木控制理论概述1.1房地产项目成木控制相关涵义1丄1成木控制涵义成木控制就是对企业牛产经营过程中发牛的各种费用进行控制。可以从广义和狭义两个层次理解成木控制。狭义的成木控制即成木的日常控制，主要是指对产品生产阶段发生的成木进行控制。即运用-定的方法将生产过程中构成产品成木的一切耗费限制在预先确定的计划成木范围内，然后通过分析实际成木与计划成木之间的差异，找出原因，采取对策以降低成木。广义的成木控制就是成木经营，强调对企业牛产经营的各个环节和方面进行全过程的控制。1.1.2房地产开发项目成

3、木控制涵义传统的房地产开发项目成木控制是指从房地产开发项目的决策立项开始，到销售为止的全部建设过程中，对影响项目成木的各种因素加强管理，并采用各种有效措施，对此期间产生的土地成木、前期工程费、建筑安装工程费、报建税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费和其他费用等相关费用进行控制，将实际发生的各种费用支出控制在成本计划范围内。随着成本控制理论的发展，房地产开发项目成本控制的对象也变得更为广泛，从项目的决策立项一直延伸到后期的物业服务及运营管理，即为项目全寿命周期成本控制。1.1.3现代成本控制理论成本控制论认为成本控制方式分为三个阶

4、段：事前控制、事中控制和事后控制。所谓事前控制是指在成本计划执行之前，为防止成本计划执行过程中可能出现的偏差而采取的管理行动，它规定了完成成本计划的各项要求、措施和职责。通过对成本计划制定的监控，在成本计划实施之前就能发现和纠正偏差，保证成本计划符合要求。比如用测定产品的目标成本来控制产品设计成本，对各种设计工艺方案的成本进行比较，从中选择最优方案。事中控制则是指在经营过程中，直接观察、检查、监督成本活动，有两种控制方法：一是按照事先制定的成本目标进行控制；二是现场的控制，成本管理人员深入生产经营活动，检查目标成本的完成情况和存在的问题，

5、然后与有关的技术、经营人员一道提岀解决问题的方案。成本控制要求从时间和空间上对企业发生的各种资源耗费进行事前、事中、事后的监督、调控，发现偏差及吋揭示，并采用有效措施纠正不利差异，将实际成本控制在预定的目标成本范围内。运用工程学原理对生产经营过程中发生的各种耗费进行计算，发现其中不增值的作业，找出原因并加以改善，减少任何不增加企业价值的耗费，从而降低成本。1丄4房地产项目特点(1)区域性房地产项目具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性,房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水平都会大相

6、径庭。由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发吋须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。(1)周期性房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣一调整一衰退一萧条一复苏一繁荣。房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的人势。因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。(2)专业性房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品，也是一种有价资产。房

7、地产在一个国家的总财富中一般占有较大比重。房地产交易不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权益。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个项目，每一栋楼，每一个单位都有差异。所以房地产开发每个项目都有不同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。做每一个项目都是做全新的事情，具有很强的专业性。(3)高风险性一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到冋报。如遇到市场不景气，则难以退出市场

8、。此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。1.1.5房地产成本构成房地产企业开发成本是指为开发一定