关于房地产项目成本管理问题分析

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1、关于房地产项目成本管理问题分析张群（贵阳市城市建设投资（集团）有限公司）摘要：随着国民经济的不断增长，建筑业得到长足发展,并成为我国的支柱产业。如何使房地产企业在激烈竞争的市场经济中永葆青春,在当前复杂的市场环境下，应当全面提升房地产企业经济效益，认真做好房地产项目成木管理。木文将对当前房地产项目成木管理中存在着的问题进行分析，供同行参考。关键词：房地产；成木管理；问题分析一、房地产项目成木管理问题分析近年来，随着社会经济的快速发展和房地产行业的不断进步，虽然房地产项目成木管理水平有了很大程度的提升，

2、似实践中依然存在着一些问题，总结之，主要表现在以下几个方面：第一，对房地产项目初期的成木控制缺乏重视。实践中可以看到，作为房地产项目开发成木之基础，房地产项目投资决策虽然所产生的费用仅为总成木费用的2%左右，但却可能会造成90%的影响。房地产项目选择的合理与否，直接关系着经济资源的优化配置。对于设计阶段而言，作为房地产项目开发成木控制的关键，当投资计划科学确定后，将技术、经济指标有机地结合在一起。但从当前国内多数设计单位对房地产项目经济、技术研究现状来看，其深度依然不够，对房地产项目初期阶段的成木控制

3、缺乏重视，尤其是设计人员只注重设计质量，对造价不关心，因此难以通过对设计方案进行优化，实现初步设计方案编制，通过概算对总造价进行控制的目的也难以实现。第二，房地产项目控制实践中，为有效控制成木，更多地选择对工程项目进行分解，发给承包人。然而，在开发施工后期，分毡单位与总承毡单位之间经常因配合、接口问题，难以达成一致，这给房地产项目管理工作带来了巨大的挑战。实践中可以看到，房地产项目建设过程中，参与工程项目建设的单位非常的多，而且多存在着交义作业的显现，不同施工单位进场与退场时间、次序各不相同，除了与建

4、筑单位签订总承包工程承包合同外，很多专业工程施工单位也承担工程项目施工合同。由于工程项目招标过程中所制定的要求不够完善和健全，加之施工合同本身存在着一定的不足和缺陷，因此施工单位基于自身利益的权衡,故意拖延工期，进而造成管理混乱，房地产项0成本很难得到有效的控制。第三，房地产工程项0开发过程中，缺乏对全程成本管理。对于房地产工程项0全寿命周期而言，它主要是指工程项B自评估创意，至施工建设，再到最后的项0竣工、售后服务，整个过程。在此过程中，不同的环境、方面等，都可能涉及到资金流动问题，所以房地产项0成

5、本控制，一定要贯穿在整个工程项0全寿命周期之中，具体到各个环节。然实践中却并非如此，很多房地产企业对工程项0成本管理工作仅关注施工阶段，很少关注全寿命周期的成本管理，尤苏是房地产项目竣工、拆除过程中的成本管理工作落实不到位。第四，成本管理模式相对比较滞后，管理难度非常的大。据调查显示，当前国内房地产企业整体水平有待进一步提高，而且房产项0开发过程中的成本预测模式相对比较滞后，没冇根据当前国际化方法在房地产项0投标之前对项0成本预算进行细化。房地产项B开发之前，尤其是投标过程中，只是对投标价格进行计算，

6、并未将计划成本具体落实到部门、具体项0之中，冋吋也未确定具体管理目标。对于房地产项目而言，其成本预测、计划过程中，严重缺乏科学的编制基础，相关技术人员只是参与规划设计，缺乏技术可行性研究。二、加强房地产项0成本管理的有效策略基于以上对当前房地产项0成本管理中存在着的主要问题分析，笔者认为要想加强房地产项0成本管理，可从以下几个方面着手应对：（一）决策阶段的成本管理房地产项0决策阶段，其成本管理主要包括项0定位、规划设计等方面。具体操作如下：首先，应当对房地产歼发项目予以准确的定位，同时还要明确不同的经

7、济指标。0前部分房地产项0自身的定位还不够准确，功能设置缺乏合理性，因此很可能会造成投资成本过高、而收益非常的低，这与投资B标相背离。基于此，笔者认为应当做好市场预测工作，确定合理的标准、项目特点以及价格水平和开发计划，并在此基础上拟定客观的项0投资规模、成本与投资收益指标，以此来降低房地产项0的投资；对房地产项0设计、规划进行优化，高品质的房地产项0需具有质量高、景观优以及环境美等特点，比如花园式社区成为当前房地产项0设计的0标。因此，房地产项0开发之前，应当做好规划、设计，结合实际地域特点、民众居

8、住条件等，创新建设产品。（二）设计阶段的成本管理对于房地产设计阶段而言，其主要指在项0投资决策做出以后，在房地产企业、收托单位协调性，所确定的设计成果，涉及到规划方向与概念、整体与布局设计以及工程量和具体施工图等方面的内容。实践中可以看到，项0设计阶段是整个房地产项0整体成本控制的关键所在,该阶段所产生的费用，虽在总建筑费用中的比率较少，但对整个工程项0的整体造价可能会产生较大的影响。房地产项目设计质量的优劣，一方面可能会影响到建设费用、施工工期，另一方