基于空间统计北京市房价影响因素定量研究

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1、基于空间统计北京市房价影响因素定量研摘要：由于最近几年全国房地产价格受多种因素影响大幅上涨，本文针对2000年至2012年北京市城区房地产价格数据，运用空间统计分析方法定量研究房价与各种影响因素之间关系，选取空气污染指数、人口密度、绿地覆盖率、人均生产值、住房面积及住房数量研究其对房价的影响规律，结果表明影响因素对北京市各城区房价作用各不相同，其中人均GDP和绿化覆盖率对房价影响较大，城区面积、住房数量、空气污染指数和人口密度对房价影响较小。该研究方法可为政府工作部门、房地产公司决策及消费者提供参考。关键

2、词：北京房价；相关系数；房价影响因素Abstract：Inrecentyears,thehousingpriceisdramaticgrowbecauseofvariousimpactfactors.Especially,asthecapitalofChina,theincreaseofBeijing?shousingpriceissignificant.Inthispaper,therelativitybetweenhousingpriceandimpactfactorswerequantitative

3、lyevaluatedbyspatialcorrelationanalysisbasedonthedatafrom2000to2008.Theimpactfactorswereselectedfromvariousfactorsincludingairpollutionindex(API),populationdensity,vegetationcoverage,GDP,areaofdistrictandhousingquantity.Theresultisdifferentimpactfactorsha

4、vedifferentactiononthehousingprice.TheinfluencewhichGDPandvegetationcoverageactedonhousingpriceismoresignificantthandistrictarea,housingquantity,airpollutionindexandpopulationonit.Themethodprovidesawayforgovernment,realestatecompanyandconsumers.Keywords：h

5、ousingprice,correlation,impactfactors中图分类号：B025.4文献标识码：A文章编号：2095-2104(2012)1引言房地产业己经成为我国国民经济的重要支柱产业，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超出居民的消费水平与购买能力。房价的增长过快问题，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济持续稳定发展的一个不稳定因素，已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。分析影响城市住宅

6、价格因素，探索城市住宅价格规律对促进住宅价格与城市经济发展水平、居民收入消费水平协调发展有重要意义。而北京作为国家的首都，其房价的高低对其他城市有导向作用。因此，针对北京地区的房地产价格与价格影响规律之间研究更加里安。如今住房价格大幅增长，影响房地产价格的因素综合来说包括一般因素、区域因素和个别因素。一般因素指在宏观上影响房地产价格总体水平及其发展趋势的因素，包括社会经济发展状况、政策、房地产市场发育程度以及房地产供求关系等；区域因素指反映房地产区位差异的经济、社会和自然因素，包括商业繁华度、交通条件、基

7、础设施完善度、公用设施完备度、环境条件、人口状况、产业集聚度、城市规划等；个别因素指反映房地产具体特征、同时又对房地产价格具有重要影响的因素，包括房屋面积、布局、交易日期、成新率等［1］。为了探索各种影响因素与房价之间关系，国内外有许多学者做了研究，国内研究房价方面的文章大多数是从市场供求关系、房价的形成、房地产政策等方面出发做的定性研究，还有的研究是针对某一种因素影响房价而进行的定量研究，如：交通、绿地、消费能力等与房价相关性［2-5］。而国外对房价的研究则普遍采用特征价格模型(HedonicPrice

8、Model,简称HPM),国外众多文献利用该模型研究住宅特征和住宅价格的关系，解释住宅价格空间差异形成的原因［6］。本文在借鉴前人研究基础上，主要选择表征城市综合特性的指标研究北京市城区商品房住宅价格，选取了空气污染指数、人口密度、绿地覆盖率、人均生产值、住房面积及住房数量并应用定量化分析方法对影响因素与房价之间关系做出分析，从城市综合特性的角度研究北京市2⑻6年前后住宅价格与影响因素的关系，分析近些年城市房价受几种影响因素变