国有划拨土地地价评估

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1、国有划拨土地地价评估莱州市地产估价事务所山东莱州261400摘要：随着改革开放及国有划拨土地权的入市，特别是企业产权制度改制操作过程中，必然经常涉及到国有划拨土地使用权处置问题势必存在国有划拨土地使用权价格，如何开展对国有划拨土地评估工作，是不容回避和急需解决的实际问题，木文将就国有划拨土地地价评估展开讨论。关键词：国有划拨土地；地价；构成要素；评估方法引言国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土地取得成木。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发管理成木，正是这些成木构成划拨土地的价

2、值基础，形成了国有划拨土地的评佔理论基础和方法。一、地价构成要寨分析1、土地取得费城市中的新增建设用地一般通过征收集体土地或拆辻城市房屋而来。对于征收集体土地的情形，土地取得费为征地费用，即土地使用者向失地农民支付的土地补偿费、安置补助费等；对于拆迁城市房屋的情形，土地取得费为房屋拆迁补偿费用。土地取得费可采用市场比较法，选用合适的拆迁案例进行估算，也可以釆用地方政府制定的拆迁补偿标准进行估算，求得区域的平均取得费用。一般情况下，进行城市房屋拆迁时，土地取得费不包括土地开发费用，因此，评佔划拨土地使用权时，应将土地开发费设

3、定为这一开发程度下需支付的全部成木。2、土地开发费土地开发费括宗地红线外基础设施的开发费用和宗地红线内土地平整费，即道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地平整等费用。评估时，要注意判断宗地四周的基础设施是否对宗地产生了影响。另外，土地平整费用与城市拆迁工作特点有关，城市拆迁项0中拟拆除的旧建筑物砖、木头、梁、楼板、钢筋等拆除废料可以出售。在城市拆迁工作中，业主会委托拆除公司承扪这些工作，拆除公司会组织冇关的队伍进场自行拆除搬走旧建筑物的砖、木头、梁、楼板、钢筋等拆除废料，所以，拆迁实际操作中,土地平整不考虑费用支出

4、。值得注意的是，以土地的取得成本和开发成本计算地价并不意味着个别土地使用者对国有划拨土地的投入越多，地价越高，评估吋应以基准日的客观费用为准，即便个别土地使用者一味地增加投入，也不能带来更高的收益，因此，不能在地价中予以反映。3、利息在取得和开发土地的各个阶段都需要土地使用者的资金投入，资金经过一段吋间的周转会产生增值，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理,应将整个开发周期中资金产生的利息和利润计入国有划拨土地使用权的价格。利息的计算以土地取得费和土地开发费为基础，一般而言，土地取得费的计息期为整个开发周期；土地开发

5、费是在开发过程中均匀投入的，计息期为整个开发周期的一半。开发周期的确定取决于开发的面积和规模大小，利息率参照评估基准曰固定资产一年期贷款年利息率。当开发周期超过1年吋，利率为复利；当开发周期不超过1年吋，利率为单利。投资利润应与同行业投资冋报相一致。计算吋，综合考虑估价对象所在区域土地开发及该行业投资收益实际情况，分析投资风险状况，调查地区房地产开发的平均利润率，从而确定利润率。5、区位修正系数区位修正包括对估价对象的区域位置、商服繁华度、道路类型、道路等级、公交状况、地铁状况、环境质量和基础设施条件的修正。可参照基准地价

6、更新成果中的修正系数表进行测算。二、国有划拨土地地价评估方法1、成本逼近法采用成本逼近法进行评估时应根据估价对象所处区域区别对待。位于城区的土地采用成本逼近法吋，应采用拆迁成本，ii应采用区域平均拆迁成本，即应采用区域平均现状容积率，并应明确区域住宅用房、营业用房和非营业用房的比例，而非直接采用营业用房的拆迁成本。此外，对于住宅房屋拆迁补偿价格应采用市场比较法进行评估，营业用房拆迁补偿价格可采用收益法进行评估，非营业用房拆迁补偿价格可采用成本法进行评估。区域平均土地取得费应将住宅用房、营业用房和非营业用房的价格加权平均后得

7、出。2、收益还原法收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于冋一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国冇土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估国有划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。3、

8、基准地价系数修正法对于制定和公布了商业划拨用地基准地价成果的地区，可直接以商业划拨用地的基准地价为基础，参照相应的基准地价修正表，确定合理的修正系数，从而测算出国有划拨土地使用权价格。基本公式为：国有划拨土地使用权价格=［国奋划拨用地基准地价x期日修正系数x（l+综合修正系数）、临街深度修正系数x临街宽