高尔夫项目（蓝光观岭）前期可行性实施方案

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1、WORD格式整理版尺度-成都金堂高尔夫项目（蓝光观岭）前期可行性分析报告总述本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休闲产业拉动房地产产业发展、塑造物业独特价值卖点的可行性建议。在此基础上，综合考量金堂区域自身特性、资源条件、竞争要求，提出了本案适宜发展“商务休闲+体育休闲”的27洞、占地1500亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为“西南首席”，特色风情为“具有完整生态链条的亲水高尔夫球场”。在特色吸引物既定的情况下，本案确定以“高档物业——高尔夫主题社区”与“

2、中高档物业——多元化中高端复合主题居住区”为主力产品，以“球场、房产均衡发展”为基本思路，建设成为“生活、休闲、商务”三位一体的“西南国际生态高尔夫小镇”的基本发展模式。在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面、运营层面、财务层面验证了其可行性。学习参考好帮手WORD格式整理版最终，我们分析认为，本项目投资周期将为10年，资金成本约9.1183亿，第二年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用5.5年时间实现净现值为0，未来的纯资金净收益将达到10.1453亿，自有资金回报率111.26%。另外沉淀高尔夫、酒店等物业，建设成本价值3.3亿元，土地价

3、值15.9亿元（按未来100万元/亩计），项目具备良好的风险抗性。目录前言项目发展的目标体系8一、本项目研究背景8（一）企业背景8（二）项目自身条件8（三）项目发展环境9三、项目的特殊性认识9四、本项目发展的前提条件分析9五、本项目发展的目标体系10第一章区域发展战略研究11一、大成都城市定位对区域发展的意义11二、大成都总体规划对区域发展的影响12三、金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变12学习参考好帮手WORD格式整理版四、区域资源条件及发展水平横向比较分析14五、金堂差异化竞争发展战略15第二章项目休闲产业发展方向16一、特色吸引物的选择16（一）本案发展

4、休闲产业的资源基础16（二）各区域休闲产业的发展态势17（三）人造特色吸引物的确定18二、高尔夫球场发展建议19（一）中国高尔夫发展概况19（二）成都高尔夫发展概况20（三）本案高球球场发展建议21第三章项目发展模式22一、案例考察22（一）案例简介22（二）共性研究22（三）差异点分析23二、项目总体发展思路24（一）项目总体开发思路24（二）项目开发应注意的几个要点24三、高尔夫休闲物业定位24（一）休闲物业总体定位24（二）休闲物业组合25学习参考好帮手WORD格式整理版（三）市场锁定26（四）目标客户群锁定26第四章市场可行性分析27一、本案所面临的市场格局及

5、竞争格局27（一）成都郊区物业市场板块分布27（二）发展模式下的竞争格局判断28二、高端物业市场竞争分析28（一）显性竞争板块分析28（二）潜在竞争分析30（三）竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点31三、中高档物业的市场竞争分析31（一）本地市场的中高档物业竞争分析31（二）与第一圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析32（三）中高端物业市场机会判断34四、大成都城市化进程带给金堂的区域发展机会35五、市场可行性总结36第五章运营可行性分析37一、项目运营的总体构想37（一）项目运营必须遵循的原则37（二）本案运营的总体设想37二、运营机制设计38（一）运营主体选择

6、38学习参考好帮手WORD格式整理版（二）与政府的关系协调39（三）与其他企业的协作40三、开发时序设计42（一）设计的指导思想42（二）各产品的开发时机判断42（三）开发时序设计43四、运营方式设计45（一）高尔夫球场运营方式45（二）土地运营方式46（三）物业运营方式47（四）酒店运营方式设计48第六章投资可行性分析49一、土地运营的投资可行性分析49（一）研究方法49（二）土地投资成本研究50（二）高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响50（三）土地市场价值预测51（四）土地运营的投资可行性分析51二、物业开发投资可行性分析52（一）分析方法52（二）物业平均

7、价格预测52（三）投资分析与收益测算53学习参考好帮手WORD格式整理版三、不同运营方式下项目投资评价60（一）土地一级运营60（二）主体企业进行全部物业开发60（三）主体企业进行部分物业开发61（四）总体评价61四、项目风险分析62（一）政策风险62（二）市场竞争风险63（三）经营性风险64（四）结论65附件：附件一：金堂政府部门深访纪录附件二、成都高尔夫发展概况附件三、金堂市场环境报告附件四、典型高尔夫个案分析附件五、土地价值研究附件六：重点郊区别墅板块发展比较研究前言项目发展的目标体系一、本项目研究背景（一）企业背景学习参考好帮手WORD格式整