《汕头市34街区控制性详细规划》.doc

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1、《汕头市34街区控制性详细规划》修编论证报告汕头市城市规划设计研究院2013年10月目录一、项目基本情况21.项目背景22.项目区位33.现状概述34.用地权属5二、上层次规划、《原控规》及规划依据61.上层次规划62.《原控规》情况概述63.规划依据8三、控规修编的必要性分析81.相关法规的实施92.产权因素的变化103.改造模式的更新114.建设项目的影响11四、控规修编的可行性分析121.与相关规定的符合性分析122.业主自主开发模式对规划执行的利弊分析133.项目修改小结13五、项目修编论证结论14一、项目

2、基本情况1.项目背景为了进一步优化和完善34街区的布局结构，科学引导该街区的有序建设，2007年7月底，我市组织编制《汕头市34街区控制性详细规划》（以下简称《原控规》）。《原控规》已于2008年9月17日经汕头市第二届城市规划委员会第二次会议审议同意，之后获市政府批准同意并执行。目前片区已具备成熟的开发改造条件，在《原控规》的指导下，位于金砂路北侧的星湖城居住小区和星湖商业城已建成，极大地提升了街区的居住环境和商业氛围，为东区增添了新的商圈。但控规范围内的其他用地并没有进行改造，破旧的厂房仍然存在，败落的景象依旧

3、保持。34街区外围的光鲜与内部的脏乱形成了鲜明的对比，因此有必要加快内部厂房的改造进程，从而创建一个市民能够安居乐业、和谐共处的现代化街区。同时，自原规划批准实施至今的期间，国家、省、市陆续出台了一系列有关土地和规划的政策法规，比如国家对城市用地分类与规划建设用地标准进行修改，我市对土地计容方式也进行了调整（道路分摊用地不再计入计容用地面积），特别是2009年广东省开展“三旧”改造试点，我市出台了《汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）》等政策，街区内部分用地被列入“三旧”改造用地，《原

4、控规》确定的规划条件已经难以适应这些“三旧”改造地块的要求。为推动34街区三旧改造项目更为顺利进行，加快整个街区的改造速度，有必要结合片区周边实际建设情况，对《原控规》进行修编必要性论证。1.项目区位《原控规》规划范围东起泰山路，西至黄山路，南临金砂东路，北靠珠池路，总用地面积约36.3公顷。本次论证报告论证范围与《原控规》一致。2.现状概述3.1土地利用现状总体概况：规划区现状主要建筑性质为工业、居住、办公建筑。《原控规》编制前，规划批准并已经建设的用地有：银安花园、中国移动汕头分公司枢纽楼、汕头市气象局多普勒信

5、息处理中心等；《原控规》批准实施后，已经建设的有星湖城小区（其中一、二期已建成，三期在建）、星湖商业城等。工业用地：规划区现状的工业用地主要集中在规划区的中部和泰山路西侧。现状工业厂房规模都较小，质量大多较差，楼面破损严重，厂房之间间距较小，极不符合规范的要求，对企业和工人的生命安全产生了极大的威胁。由于整体搬迁的工业企业较多，厂房空置率高，工厂生产能力差，有规模的工厂不多。居住用地：规划的居住用地以银安花园、银安庄洪门以及新建的星湖城小区为主。银安花园为最早期的花园式住宅区，居住环境和建筑质量较好，银安庄洪门住宅

6、区建设于90年代左右，居住环境和建筑质量较为一般，而星湖城小区为新建花园式高档住宅区，居住环境和建筑质量都很好，其中星湖城三期尚在建设之中。公共设施：随着星湖商业城的建成，再加上星湖城小区沿街商业铺面的补充，规划的公共设施得到极大的补充，但除去金砂路、黄山路这两个路段，其余区域的公共设施还是严重不足。公共绿地：三脚关沟在本规划区的西北角穿过，形成暗渠，并建设为绿化带，为附近居民提供了一个纳凉消暑的好去处，是本规划区一处有规模的绿地。片区现状用地构成如下：表1现状用地构成表（2013）用地性质用地面积（公顷）比例（%

7、）行政办公用地5.5118娱乐康体用地0.622商业用地1.956居住用地4.7616仓储用地9.4031道路用地6.0822其他交通设施用地0.381其他服务设施用地1.023空地0.361合计30.12100%3.2道路交通与市政设施现状片区外围道路分别有：东侧城市快速路泰山路（规划红线宽度60米）、南侧城市主干道金砂东路（规划红线宽度52米）、北侧城市次干道珠池路（规划红线宽度36米）、西侧城市次干道黄山路（规划红线宽度30米）。片区外围道路建设完善，可快速到达城市其他片区，并可便捷进入城市对外交通网络。片区

8、内部现有两条区间道路，东西向的为土路，连接黄山路和泰山路，道路状况崎岖不平；南北向的为水泥路，沿着三脚关沟绿化带的走向，连接珠池路和东西向的土路。除去上述两条区间路，其余为各厂区的内部道路。多为断头路，路窄且通达性差，市政设施方面，规划区内现状沿黄山路，靠近银安花园南侧，有垃圾转运站和开关站各一处。1.用地权属本规划区大部分土地已经被征用，用地单位较多，除了