成都海椒市街9号宗地经济分析(小高层)

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1、成都海椒市街9号宗地经济分析(小高层)一、项目名称：原信达电池厂地块商品房项目二、地块位置：成都海椒市街9号三、建设规模：1、项目规划要求：(1)占地面积：项H占地31亩(20666.78m2)(2)土地用途：现为工业用地，规划中为二类住宅用地(3)建筑覆盖率：^33%(4)建筑容积率：＜3(5)计入容积率的总建筑面积62000.34m2，其中：a改造住宅建筑面积，新建住宅面积。b配建物业管理用房200m2、居委会用房120m2、辅助用房(含变电房、加压泵房和小区网络设置中心等)300m2，公厕60m2。c限高40米2、建筑规划计划：建筑形态：12层小高层住宅说明：由于受到地块现状限制，暂

2、不考虑商业部分的建设；从基础建设成本考虑，不考虑地下停车场建设，以上两点综合考虑，建议采用底层架空的12层建筑形态。3、项目建设进度建设期预计一年，整个项H自2004年第三季度初开始，到2005年第三季度末竣工验收入住。基本经济参数:投入自有资金为5000万。新建小高层市售均价3300元/m2,改造住宅部分3300元/m2。（参考对比价格蜀都花园3600元/m2均价、望江嘉苑3300/m2、东城桂园3400元/m2）可行性分析参考土地出让价150万元/亩。建安成本控制在1000元/m2左右。目标客户定位：海椒市片区的城东原住民满足居住需求，外来成都工作的人满足居住和过渡居住需求，以投资住宅

3、获取收益的投资者。第二章总投资估算本项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金三部分构成。1、建设投资估算建设投资是指项目建设所需的全部投资，主要包括同定资产投资、无形资产投资、幵办费和不可预见费等项目总投资估算表表1-1项目名称工程量单价（元/M2）金额（万元）备注—-土地成本206677504650含税及拍卖佣金二前期开发费3671三通一平2066730622工程钻探费124建安总价的2%计提3工程设计费124建安总价的2%计提4工程监理费11建安总价的0.18%计提5质量安全监督费25建安总价的0.4%计提6临水临电206671021三建筑安装及设备费6200土建工程费6200085

4、05270内水电工程费62000150930四公建配套设施费6591永久水电工程费206671002072排水、道路建设费20667701453区内绿化建设费68903002074配套零星工程费50防雷费19建安总价的0.3%计提白蚁防治费62000531五房地产各项税费12641配套设施费620001207442报建费54交易管理费20按成交价0.1%计提5物业管理维修基金409按成交价2%计提6工程招标活动资金24建安总价0.18%计提7土地增值税62建安总价的1%计提六管理、销售和财务费6801开办和管理费186建安总价的3%计提2销售代理费246按成交价1.2%计提3销售推广费20

5、5按成交价1%计提4售楼部装修费31建安总价的0.5%计提5前期物业管理费6建安总价的0.1%计提6顾问费6建安总价的0.W计提七不可预见费614按成交价3%计提八营业税及附加1264按成交价6.18%计提九贷款利息963年利率9%2、项目开发总投资综述项目名称总投资《万元》单方成本（元/M2）占总投资比例土地成本465075027.91%前期幵发费367592.19%建筑安装工程费6200100037.22%公建配套设施费6591063.94%房地产各项税费12642047.59%管理、销售及财务费用6801104.09%不可预见费614993.1%营业税及附加12642043.68%贷

6、款利息9631555.76%静态投资总额166612687100%说明：项目资金贷款以10700万元计，贷款利率以9%计算，贷款周期为1年。（2004年10月一2005年10月）第三章资金使用和筹措—、资金使用计划资金使用计划估算表（单位：万元）表2-1项目04.10-05.205.2-05.605.6-05.10合计1土地成本使用计划100%所需资金465046502前期开发费使用计划100%所需资金3673673建安成木使用计划30%40%30%所需资金18602480186062004公建配套设施费使用计划40%20%40%所需资金2631332636595房地产各项税费使用计划60

7、%40%所需资金75850612646管理、销售及财务费用使用计划40%30%30%所需资金2722042046807不可预见费使用计划10%50%40%所需资金613072466148营业税及附加使用计划60%40%所需资金75850612649贷款利息使用计划100%所需资金96396310总计82313882454816661二、资金筹措计划1、自有资金：计划投入自有资金5000万元，其中购置土地使用4650万元，