房地产开发投资分析可行报告

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1、东胜御熙台项目可行性分析报告姓名：杨松学号：1005031219班级：房产2班指导教师：李伟华日期：2012年5月26日目录一、项目简介二、区位分析1、石家庄住宅市场分析2、政策分析3、自然位置分析三、项目规划设计方案四、工程建设进度五、总成本及费用估算六、收入与税金估算七、经济分析八、风险分析九、总结一、项目简介物业类别：住宅项目特色：生长在自然中的有机社区建筑类别：板楼多层高层装修状况：精装环线位置：二至三环所属商圈：老动物园  容积率：1.78绿化率：35%开发商：东胜集团/河北东丽房地产开发有限公司售楼地址：裕西公园旁物业地址：苑东街与工农路交口交通状况：南北纵跨城市主干道裕华路、

2、中山路，辅助干道工农路；公交配套四通发达，10路19路24路39路357路25路；均价：15000元/m2项目配套全程名校：小学：中山西路小学、维明街小学、草场街小学、实验小学等；中学：石家庄市第二十四中学、第十七中学、第十一中学、第十中学、第六中学等；大学：河北师范大学、河北医科大学、河北经贸大学、石家庄大学、河北交通职业技术学院、河北司法警官职业学院、石庄法商学院、河北省委直机关工委党校等；医疗卫生：白求恩国际和平医院、中国人民解放军白求恩国际和平医院、河北医科大学第三医院疼痛门诊、桥西口腔医院口腔诊所、河北省优抚医院、石家庄市第八医院、石家庄市友谊烧伤医院、石家庄联谊医院休闲娱乐：石

3、家庄中影联电影城、裕西公园、友谊公园、西清公园；商业购物：北国超市（西兴店）、国大超市（省直店）；益友百货、新百广场；明月家具城、东明国际家具博览中心、北国商场家电城等；一、区位分析1、石家庄住址市场分析（资源共享）2012年1-2月石家庄房地产市场分析报告前言：龙年伊始，两会召开，温家宝总理明确提出“房价远未回归到合理价位，调控不能放松”，楼市调控再度陷入收紧预期之中。2012年第一季度的石家庄楼市商业地产活跃、住宅地产冷清的局面也显示出调控持续对市场的影响，但是刚需楼盘的不断发力则使得产品定位逐步趋向于明朗。2012年伊始，楼市将在“调控不放松”的总理论调中如何前行？一、2012年1-

4、2月石家庄房地产市场商品房上市量报告  2012年1-2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计20个，供应预售面积为37.33万㎡，其中住宅供应预售面积为25.69万㎡，商业营业用房供应预售面积为1.43万㎡。环比2011年同期，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证数上涨11%，供应预售面积下跌63%。  2012年1-2月，石家庄住宅批准预售套数共计2362套，环比同期下跌64%。  2011年1-2月，石家庄市商品房批准预售面积达到100.24万㎡，而2012年1-2月则只有37.33万㎡。随着调控的进一步加强，市场观望态势持续弥漫，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，进而

5、影响开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。  2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计11个，其中住宅类5个，非住宅类6个；其中住宅类含商品用房类项目5个，非住宅类含商业营业用房类2个、办公楼1个、其他类3个。  2012年2月，石家庄市区商品房市场批准预售证共计11个，同比下降8.4%。其中，住宅类5个，同比下降45%；商业营业用房类2个，同比下降33.4%。  2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售面积为22.68万㎡，同比下降66%，占2012年1~2月总批准预售面积37.33万㎡的61%；其中住宅类项目批准预售14.56万㎡，同比下降

6、64%；商业营业用房类项目批准预售0.39万㎡，同比下降98%。  2012年2月，石家庄市住宅批准预售共计1367套，同比下跌61%。图一：2011年2月~2012年2月石家庄商品房上市面积折线图   图二：2011年2月~2012年2月石家庄住宅上市套数折线图   由图一、图二可以看出，随着壬辰龙年到来，调控预期不断加强，市场观望态势持续弥漫，在调控与新春的双重影响下，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，更多的购房者只是在性价比合适的楼盘中进行观望考察，而出手购房的速度减缓，这也影响到开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。但随着传统三月“小阳春”的即将到来，市场供需回

7、暖，2月份供应量虽然仍处于低点，但已有回暖迹象，并已经渐渐逼近2011年3月开始反弹的低点，因而今年的三、四月是否能迎来楼市第一轮回暖，刚需是否能够拯救楼市，蛰伏月余便可待证。二、2012年2月石家庄房地产市场商品房交易报告  2012年1~2月，石家庄商品房市场累计成交套数为2473套，总成交面积为30.857676万㎡。据银河房产网抽样调查，2012年1~2月石家庄商品房市场成交均价为6756元/㎡。环比2011年同