房价衍生品的发展历程、内在逻辑及经验启示

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1、房价衍生品的发展历程、内在逻辑及经验启示姗李彩云中南民族大学经济学院华中科技大学经济学院摘要：在我国房地产市值畸高、风险不断累积、价格波动加大的背景不，探寻防控房市风险的市场化长效机制非常必要。境外经验表明:房价衍生品是管理房市风险的市场化工具;房地产属性多、周期长、不可分割等特异性制约房价衍生品的功能发挥。我国亟需防控房市风险的市场化工其，但发展住房价格指数衍生品与我国国情不符，建议加快资产证券化市场的制度与产品供给，加快公募RETTs产品的发行上市，尝试开发REITs指数期货。关键词：REITs指数;房地产价格指数;资产证券化;作者简介：刘霄（1990-）,湖北

2、鄂州人，中南民族大学经济学院，硕士研究生,研究方向为国际经济与国际贸易；作者简介：李彩云（1986-）,湖北荆州人，华屮科技大学经济学院，经济学博士，应用经济学博士后，研宄方向为衍生品市场、金融计量；作者简介：段世德（1976-）,湖北武汉人，中南民族大学经济学院副教授，硕士生导师，经济学博士，应用经济学博士后，研究方向为国际经济与国际贸易。（湖北武汉430074）基金：国家社科基金青年项目“贸易差额数据鸿沟与屮美贸易利益分配评估研宄”（12CJL053）一、境外房价衍生品遍地幵花，但市场整体表现差强人意境外市场基于住房价格指数、商业地产价格指数等“价格端”指数与R

3、ETTs、MBS等“融资端”产品开发丫期货、期权、互换、远期、权证等形式多样的房价衍生品。房价衍生品市场整体表现差强人意，其中“融资端”优于“价格端”、商业地产优于住房地产，REITs指数衍生品的成交、持仓量与REITs的市场地位不符（Newell,2010）o（一）境外市场已推出期货、期权、互换、远期、权证等形式多样的房价衍生品发达经济体房价衍牛.品市场的发展经验表明，房价衍牛.品创新有两个着眼点:一是基于“融资端”具有较强交易属性的RFJTS、MBS开发RETTs指数期货、信用违约互换，例如澳大利亚证券交易所的S&P/ASX200A-REH指数期货、口本交易所集

4、团的TSEREIT指数期货以及大量基于住房抵押贷款证券的场外CDS;二是基于“价格端”住房价格指数、商业地产价格指数等开发的房价指数期货、期权、互换、权证等场内、场外衍生品，括S&PCase-Shiller住房价格指数期货和期权、S&PGRA商业地产价格指数期货、英国住宅价格指数（Halifax）权证、IPD房价系列指数期货、HKU-HRPI指数收益互换等（Patel,1994），见图1和表1。目前，境外市场已形成“融资端”、“价格端”，场内、场外，期货、期权、互换、权证、远期等富有层次、品种丰富的房价衍生产品体系。（二）房价衍生品市场表现分化，“融资端”优于“价格

5、端”、商业地产优于住房地产一是“融资端”优于“价格端”。基于房地产价格指数的期货、期权产品交易量稀少，基丁*REITs的指数期货成交相对活跃。S&PCase-Shiller住房价格指数期货与期权、S&PGRA商业房地产指数（SPCREX）期货、IPD房价系列指数期货等房地产价格指数衍生品成交均非常不活跃（成交量基木为零）；基于房地产投资信托基金指数开发的S&P/ASX200A-RETT指数期货、TSERETT指数期货和美国道琼斯房地产指数期货等相对活跃（口均成交量分别为204张、100张和1200张），持仓量较大（日均持仓量分别为5947张、19422张和13102

6、张）。二是商业地产优于住房地产。一方面，商业地产的投资属性强，成为机构投资者的资产配资对象。基于商业地产指数开发的远期产品（PIF）,在推出的两个月内，其成交金额达到了20亿英镑。另一方面，REITs的标的资产以商业地产为主，商业地产稳健的现金流是REITs及其衍生产品快速发展的基础。表1境外主要房价衍生品概况下载原表图1房价衍生品发展的逻辑示意图下载原图（三）较之体量庞大的房地产市值与发达的房地产证券化市场，REITs指数期货市场表现差强人意表2美国与澳大利亚REITs与主要股票指数的收益率、波动率对比情况（作者统计）下载原表REITs指数衍生品的成交、持仓量与R

7、EITs的市场地位不符。一是REITs指数与主要股票指数市场表现旗鼓和当。美国REITs指数的1年期年化收益率低于标普500、罗素2000以及道琼斯工业指数，3年期年化收益率远超过后者，5年期年化收益率与后者持平，5年期年化波动率介于后者之间;澳大利亚RETTs指数的1年期年化收益率低于标普ASX200指数，3年期年化收益略低于后考，5年期年化收益略高于后者，5年期年化波动率略高于后者，见表2。二是REITs在交易所可交易基金中占有重要地位。2016年底，美国REITs市场规模突破1万亿美元,占美国基金总量的5.6%;澳大利亚的REITs市值规模达1300亿美元