我国房地产市场存在的问题与对策

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1、1.引言在我国，房地产业是一个新兴产业，处于比较年轻的阶段，真正发展起来至今不过20年时问。和对欧美大多数W家已经发展了近百年的房地产市场，我W房地产市场更是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。虽然政府在对房地产市场管理过程中可以借鉴欧美岡家的经验，但由于国情和政治体制的不我国政府对房地产市场的管理调控必须要经历一个较长认识过程。在此期间，政府的管理调控政策和市场自身的调节作用难免会出现不完善、偏差。本文拟在全面分析房地产市场现状及特征的基础上，针对房地产市场存在的问题，探讨政府部门在房地产市场的发展屮应起到的作

2、用和采取的措施以及市场S身的调控作用，以期对房地产市场发展提出尝试性的建议。2.我国房地产市场现状分析我国房地产市场从1998年住房改革以來，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长22.97%,房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7%提高到24%。房地产开发投资增K直接或问接拉动W内生产总值增长每年保持在2个百分点左右，2003年更是达到了2.79%。房地产业已经成为我WW民经济的支柱产业。2.1房地产市场内涵及特点温家宝总理在研究2005年T半年经济形势时，指出：耍坚定不移地贯彻落实国务院已经出台的政策措施，着力解决当前

3、房地产领域存在的突出问题:坚定不移地把房地产业作为国民经济的支柱产业，努力促进房地产市场持续健康发展（简称“两个坚定不移”）。2.1.1房地产市场内涵房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，丼可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的冇效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导佔民消费结构合理化，有利于改善佔住条件，提高佔民的佔住水平。因此，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。2.1.2房地产市场特点根据W家统计局研究报告指出，

4、我国当前房地产市场具有以下五大特点。1、房地产结构趋向改善，保障性住房增加。2、房地产银行贷款增速放慢，资金链出现困难。3、房地产需求明显减弱，居民持币观望现象浓重。4、房地产景气和企业家信心指数大幅下降。5、住宅价格堉速回落，部分城市通过打折等办法销售住宅。2.2房地产市场现状我同房地产业从1998年住房改革以來，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均堉长22.97%,房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7%提高到24%。房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增K每年保持在2个百分点左右，2003年更是达到了2.79%

5、。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。表11999-2003年国W经济发展和房地产投资(单位：亿元)年份GDPGDP增长率(%)房地产开发投资额增长率(%)直接贡献(%)开发额占GDP比重(%)199982067.57.14103.213.530.965.00200089468.18.04984.0521.471.725.57200197314.87.56344.127.292.056.522002104790.68.07736.421.951.767.382003116693.69.110106.130.632.798.66资料来源：《屮W经济景气川报》1.房

6、地产市场存在的问题3.1融资渠道单一房地产行业是一个资金密集型行业，从1997年至2006年，我国房地产开发企业平均资产负债率为75.06%，我国房地产业对银行体系的信贷资金具冇很强的依赖性。里然国内贷款占房地产开发企业资金的比重近年来呈持续下降趋势，在20%左右徘徊,但自筹资金和其它资金来源的比重却在不断增加。同时，在其他资金来源屮，约冇80%左右来自于个人住房贷款，所以，房地产市场仍宥超过50%的资金来自于银行的信贷。然而，国外房地产企业资金来源通常是40%的房地产基金，40%是私募基金，20%才是银行贷款。银行信贷在支持我国房地产业发展的同时也积累了大量的潜在

7、风险。房地产市场一旦从繁荣走向衰退，就可能导致整个金融体系的风险，从而影响整个国家的宏观经济。3.2外资流入放大了房地产市场潜在风险近年来，我国国际收支持续顺差,2007年12月，我国外汇储备余额为15282.49亿美元，同比堉长43.32%。自从2005年7只人民币汇率改革以來，截至2008年4只8日人民11?汇率的屮间价为：1美元对人民币7.0015元人民币，人民币累计升值15.4%。升值预期不断累积，以及房地产价格的持续攀升，导致了大量的境外逐利资金通过各种渠道流入到我W,主要是选择股票市场和房地产市场。2007年，我国对外贸易顺差2600亿美元，但新增外