房地产开发经营与管理课程

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1、房地产开发经营与管理一、房地产开发经营与管理的几个基本概念二、房地产开发经营的程序三、房地产开发经营活动的组织者—房地产开发企业四、房地产开发经营活动的主要参与者五、房地产开发经营与管理的内容一、房地产开发经营与管理的几个基本概念（一）房地产业的概念与构成1.房地产业的概念房地产业是开展房地产投资、开发、经营、管理、服务等活动的行业。（二）房地产业的组成房地产业房地产开发（经营）业房地产服务业房地产中介服务业房地产价格评估业房地产咨询业房地产经纪业物业管理业（二）房地产开发的概念房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。理解

2、此概念要注意把握以下三点：1.什么叫开发通俗的讲，开发就是发现、开拓、发掘的意思。2.开发土地的性质（土地所有权的问题）3.开发对象存在的形态土地、房屋、房地一体化（三）房地产经营的概念它是指经营者对土地使用权出让、转让及房屋买卖、租赁、抵押、互换、维修和装饰等经济活动的运筹、谋划和实施。房地产经营与房地产开发的区别1.市场运作阶段不同房地产开发发生在土地开发和房屋建造过程之中房地产经营在土地转让和房屋交易过程之中发挥作用2.主体不完全相同房地产开发者一般也是房地产经营者但房地产经营者不一定都是开发者（四）房地产开发经营的概念它是指房地产开发企业在城市规划区

3、内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产开发经营的目标1.产品开发目标2.投资与成本目标3.质量目标4.工期目标5.销售及利润目标6.信誉目标7.发展目标二、房地产开发经营的程序（一）投资机会选择与决策分析阶段第一步投资机会寻找与筛选第二步细化投资方案第三步可行性研究（二）前期工作阶段第四步合同谈判第五步正式签署有关合同与合作协议，并做好三通一平工作（三）建设阶段第六步工程建设与管理（监理）（四）租售阶段第七步物业租售并投入使用第八步房地产资产管理（物业管理）物业管理企业资质登记分为一、二、三级。国务院建

4、设行政主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的办法和管理。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。三、房地产开发经营活动的组织者——房地产开发企业（一）房地产开发企业的概念房地产开发企业是以盈利为目的，从事房地产开发和经营的经济组织。（二）房地产开发企业资质等级及条件（四级）资质等级一级二级三级四级注册资本（万元）≥5000≥2000≥800≥100从事房地产开发经营时间（年）≥5≥

5、3≥2≥1近3年房屋建筑面积累计竣工（万平方米）≥30≥15≥5连续建筑工程质量合格率达100%的时间（年）532已竣工的建筑工程房地产开发企业资质等级及条件一览简表上一年房屋建筑施工面积（万平方米）≥15≥10专业管理人员数总数≥40≥20≥10≥5其中中级以上职称管理人员≥20≥10≥5持有资格证书的专职会计人员≥4≥3≥2≥2另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。并且，从未发生过重大工程质量事故。四、房地产开发经营活动的主要参与者1.土地所有者或当前的使用者2.政府

6、及政府机构3.金融机构4.建筑承包商5.消费者或买家6.专业顾问（1）规划师（2）建筑师（3）工程师（4）经济师（5）会计师（6）估价师（7）环境顾问（8）交通顾问（9）代理商（10）物业管理者（11）市场研究人员（12）律师（13）其他五、房地产开发经营与管理的内容（一）房地产市场研究（二）房地产开发投资分析（三）房地产开发项目可行性研究（四）房地产开发项目资金融通（五）土地使用权的获取与补偿安置Ⅰ开发商获取土地使用权的主要方式一、土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无

7、偿交给土地使用者使用的行为。二、土地使用权出让1.土地使用权出让的概念土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.土地使用权出让方式（1）协议出让它是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）招标出让它是指市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织，参加国有土地使用权投标，根据投标结果，确定土地使用者的行为。（3）拍卖出让它是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的

8、时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的